2011年8月30日火曜日

価格

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ここ最近、大阪の物件紹介を受けています。

ご紹介を受けている物件は、私が今までに選定してきたものと、大きく

選定基準がずれており、さらっとみると目に留まることのないような

価格であったり、利回りであったりします。

簡単にいうと節税対策用と言われる種類に属するのでしょうか。

所有物件がある程度増えてくると所有するのも一つの案かなというような

イメージです。

不動産投資し始めに所有する物件では、明らかにないと感じていますので、

もし不動産投資を検討されている方で、取りかかりにこういった物件の

選定は避けられる方がいいのではないかと思います。

��その方の属性、環境によって異なりますのでご参考程度に。)

既に所得が大きい方は、ご参考にご紹介を受けてみられるのもいいのでは

ないでしょうか。

物件についてはこの辺りにしておいて、本日は、『物件価格』についてです。

今日は恐らく、知ってるよ、初級だなというご意見が多数出そうなお話ですが

ご紹介いただいた時に、強く感じたことがあり、を書かせていただきます。


最近、紹介を受けることがあり、その物件の近隣の物件などをネットで

検索する程度ですがいくつか参考に資料として印刷していました。

そんな話もしながら、業者の紹介を受ける中で、何の話からか最近の

紹介いただいている物件の近隣で実際に取引が行われた実例をいくつか

資料としてみせてていただきました。

すると、同じ物件ではありませんでしたが、同じマンションで同じ広さ

の部屋違いの物件の取引実例があり・・・・・

1080万円と?(ネットで印刷した価格)

720万円??(実際の取引があった価格)

ん???

めっちゃ違う(笑)


投資不動産の公告に記載されている価格は売主の希望価格でしかありません。


「希望売却価格でしか絶対に売らない!」という売主もいますが、

中には「少し低い価格でもいいから早く処分したい」という売主や

「税金の特例を受けるために〇年〇月までには売りたい」という

売主もいます。

物件の交渉をする際には、買付証明というものを提出します。

��いわゆる指値です)

『いくらなら買う!』という意思表示をすることです。

物件選定に当たり、物件価格というのは、最重要項目の一つです。

私の物件選定でもはっきりしていますが、

出ている価格は参考程度に、自分の判断基準で指す。

判断基準に届かなければ諦める。


ただそれだけです。

要は自分の投資計画に合う価格で指し、合わなければ無理して

購入しない
 です。

物件に惚れ込んで無理をして買うと歪が必ず出てくると感じます。

物件選定基準は、その人の属性、環境等によって、全く異なります

ので、それがまだはっきりしていない方は、そこの土台作りから

はじめられるといいのではないでしょうか。

もし、物件選定基準にお悩みの方は、ある程度情報いただければ、

ご参考程度になるかもしれませんが、アドバイスもできると思います。

ご希望ございましたら、メッセージいただけると幸いです。

本日は、物件価格という点で書かせていただきました。

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不動産投資大百科

2011年8月29日月曜日

2. Re:無題

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本日は、不動産投資のお話からは、若干離れますが、成功者の思考

という点で書かせていただきます。

とある方から、聞いた話をご紹介したいと思います。


あなたは、ご自身を頭がよい、賢いと思いますか?


皆様は、この質問に対して、どのように返事をされますでしょうか?

ちなみに私は、「賢くはないけど、少し回転はいいと思う」でした。

聞いた話なので、本当かどうか確証はありませんが、聞いた話によると、

頭がいい、賢いと答えた人の平均年収が、そうではないと答えた人の

平均年収の5倍あったそうです。


要は、頭がいい、賢いと答えた方の方が、5倍稼いでいたというお話です。

私は、一般的に、頭のいい方と、そうではない方が、どちらが稼ぐ要素が

大きいかというと、頭のいい方だと思います。

しかし、実際にテストをしてみると、頭がいい、賢いと答えた方の方が

自分で答えるくらいですから、多少は良かったかもしれませんが、

明らかにという程、回答率がよかったという結果は出なかったそうです。


今回のお話では、そんなに大きな知能の差があるわけでもないのに、

なぜこれ程の収入の差につながったかというところが肝になります。


これは、一種の勘違い(思い込み)で行動が変わるということの話です。

どういうことかと言いますと、勘違い(思い込み)と言いましても、

悪いイメージの言葉として連想されがちですが、今回の勘違い(思い込み)

は、いい意味での勘違い(思い込み)になります。

要は、自分は頭がいい、賢いと思っている方は自分に自信があり、

自分の考えることに正直に行動を起こせる力が備わっている方が多い

ということです。

逆に、そうではないと思っている方は、自分に自信がなく、自分の

考えることに対して、


本当にこれでいいのか?

やって大丈夫だろうか?



というようなことを考えてしまい、行動を起こせなかったり、起こせた

としても、時間がかかってしまうことが多いとのではないでしょうか。

なかなか行動に移せない方、このような考えになっていませんでしょうか。


ただ単に、知能の高い、低いだけの差ではなく、行動力の部分で

大きな差が出てくると考えます。

ビジネスの書籍は沢山ありますが、多くの書籍の中で、行動力という

言葉がよく見られると思います。


やってみる

できるまでやる

だれよりもやる(量)

早くやる

速くやる



皆様もみたことないでしょうか?

私は、本をものすごく読み漁っている訳ではありませんが、沢山目に

したことがあります。

多くの書籍で、行動力の大切さを伝えています。

自信過剰は、絶対にいいとは言い難いですが、今回のような、

いい勘違い(思い込み)は、行動力を生みだす原動力となることもあります。

そして、その自信(勘違い、思い込み)を生みだすのは、

勉強であったり、経験であったりしますので、自己啓発を欠かさず、

一生精進していきましょう。

本日は、成功者の思考という点で書かせていただきました。

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不動産投資大百科

2011年8月28日日曜日

競合を避けるには(不動産投資)

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私は、建設メーカで仕事をしています。

その仕事の内容を踏まえ、不動産投資にも所有者により、様々な目的・

形態がありそれによって、思いもよらない競合激化になることがある

ということをお伝え致します。

不動産投資で競合激化になるとどういったデメリットがあるかというと、

・入居者争奪による空室率の悪化

・同上   による家賃下落

・同上   によるメンテナンスコストの増加

など、

これを読んだからそうならないというわけではございませんが、

そのデメリットを一つのケースで、回避できる参考になればと思います。


物件購入のエリアについて

1棟ものを購入する際に、周辺の物件調査はある程度されていると

思いますが、ハウスメーカーの物件があると注意が必要になります。

どういう点から注意が必要かというと、

ハウスメーカーで建築するオーナーは、地主のケースがほとんどになり、

地主のオーナーと同じ土俵で勝負することとなります。

ここで、中古物件と、新築物件でターゲーットが違うということで、

問題ないという考えも一理ありますが、その不動産投資の目的によって、

一概にも競合しないとは言い切れないこともあります。

それは、私ども一般投資家と地主のオーナーとは、不動産投資の目的が

異なっている
場合が多々あり、同じ土俵になりえることが考えらると

いうことです。

私たち一般投資家は、物件の利回りで収入を上げることが目的ですが、

地主オーナーは、相続税対策であることが多いという実態があります。

どういった関係があるかというと

私たち一般投資家は、土地、建物を合わせて表面利回り10%前後の

中古物件を探しています。

しかし地主オーナーは土地を持っているにも関わらず、建物価格だけを

基準に利回り10%未満でも賃貸不動産を建築します。

というか、10%を超えている場合は、まれではないでしょうか。

多くの地主型ハウスメーカーも10%未満の提案書を常に提出します。

中古物件で投資をしている方が、考えれば投資しない数字です。

私たち一般投資家が、土地を除いて、10%未満の物件を投資対象と見る方は、

極少数ではないでしょうか。

反対に、地主オーナーは、そのくらいの物件利回りで勝負できる

��メリットがでる)ので、新築時は別としても、競合になる可能性が

あると感じます。

更に、地主オーナーは周辺に固まって土地を所有していることが多いので、

周辺に1棟、1棟と建築されていくことも少なくありません。

��相続税対策とは、そういうものです。)

このように、地主オーナーが多いエリアは将来、その一帯が賃貸競合激化

エリアになる可能性があり、家賃下落の危険があります


地主オーナーは、相続税対策がメインなので、家賃を下げることが比較的

容易なのに対して、私たち一般投資家は、そこが収入源なので、苦しく

なってきます。

また、ハウスメーカーには、一括借り上げの場合が多いので、不動産業者

の案内も、優先的にされたり、スケールメリットで値下げされたりする

こともあります。

このように、不動産投資も目的が違えば、考え方も異なりますので、

不動産投資の視野を広げ、様々な観点から物件が見られる目を養うこと

が必要だと感じます。

物件調査には、多くの項目が存在しますが、周辺の調査をするときの

ポイントに加えていただくと更に、安心経営に近づくのではないでしょうか。

今後も、私がどのようなポイントで、物件選定をしているかも含め、

不動産投資について記事にしていきたいと思います。

今後も、是非、読んでいただき、参考になるなと思われましたら、

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2011年8月27日土曜日

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最近は、不動産投資の節税について私が、独学で勉強させていただいた

記事を書かせていただいております。

間違いや補足等ございましたらコメントいただけると幸いです。

本日も節税について書かせていただきますが、本日は、昨日のブログ

書かせていただきました法人の売上をどのように計上するかのの項目

についてご紹介させていただきます。

不動産管理管理法人で節税

法人化で節税の3つの手法のうち、節税効果は低いですが、取り掛かることが

最も容易
なのが、不動産管理法人です。

どういったものか簡単にご説明しますと、

個人の不動産を管理し、管理料として実家賃の5~15%程度を受け取ります。

取り掛かることが容易なことから不動産節税セミナー等では、かなりの確率

で、紹介されているようです。

不動産管理法人のメリットは、個人所有物件の返済が終わっていなくても

取り掛かることができる点になります。

不動産の所有権については、個人のままですので、金融機関に口出しされる

ことなく節税を行うことができます。

始め方としては、

個人と法人の管理業生む委託契約書を作成する ことで、始めることができます。

簡単にではありますが、納税額を計算して、効果を比較いただければと思います。


・給与所得0 不動産所得500万 の場合

 個人1,072,500円 管理法人985,000円(差87,500円)

・給与所得0 不動産所得1000万 の場合

 個人2,764,000円 管理法人2,600,000円(差164,000円)

・給与所得500万円 不動産所得500万円 の場合

 個人2,869,000円 管理法人2,579,000円(差290,000円)

・給与所得500万円 不動産所得1000万円 の場合 

 個人5,269,000円 管理法人4,746,500円(差522,500円)


のようになり、この管理法人については、形態を作ってしまえば、

毎年、毎年効果を得ることができます

難易度も低いので、ご採用いだたければ、よりよいキャッシュフロー

に近づいていくのではないでしょうか。

ご参考にしていただければと思います。

簡単にではありますが、一般の個人投資家の場合との比較で

どの程度の節税になるかもお伝え致しました。

今後も、是非、読んでいただき、参考になるなと思われましたら、

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2011年8月26日金曜日

3つの手法

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最近は、不動産投資の節税について私が、独学で勉強させていただいた

記事を書かせていただいております。

間違いや補足等ございましたらコメントいただけると幸いです。

本日も節税について書かせていただきますが、本日は、不動産投資の節税

と避けては通れないのは、法人化になります。

ただ、書かせていただいている私自身、まだ法人化しておりません。

机上の空論ではありませんが、本当は実践していることをお伝えする方が、

確実なものをお伝えできると思いますが、確かな節税方法ですので

ご紹介させていただければと思います。

私も、今年中か、遅くとも来年には法人化での節税にとりかかりますので

私の方の経過も、今後お伝えしていきたいと思います。

補足ですが、近日で書かせていただいている記事の内容と絡んでいる内容

が多々出てまいりますので、私の税についての記事を読んでいただくと

ありがたく思います。


まずは、法人化するとなぜ節税になるのか?ということですが、

それは

・法人の方が最高税率が低い

・収入の少ない親族へ所得を分散できる

・サラリーマン大家の場合、小規模企業共済に加入できる

・生命保険を利用した節税など、法人ならではの節税対策の利用が可

・赤字の7年間繰り越し、売却損益の通算など、税制が優遇される


ということです。

不動産賃貸に限らず、自営業で年収1000万円を超えてくると、

法人を持つのが当たり前になってくるようです。

そのくらい、節税の基本になってきます。

ただ、法人を作ればいいのではなく、不動産賃貸業で法人化する場合、

法人の売上をどのように計上するかが重要になってきます。

①不動産所有法人

②サブリース法人

③管理法人


大きく、上記の3パターンの法人の売上の仕方があります。

ここからは、一つ一つ、もう少し深く入っていくことになり

少し長くなりますので、次回の記事でご紹介させていただく

ことにしたいと思います。

簡単にではありますが、一般の個人投資家の場合との比較で

どの程度の節税になるかもお伝えしていきますので、是非

読んでいただき、参考になるなと思われましたら、読者登録も

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2011年8月25日木曜日

2. コメントありがとうございます。

最近は、不動産投資の節税について私が、独学で勉強させていただいた

記事を書かせていただいております。

間違いや補足等ございましたらコメントいただけると幸いです。

本日も節税について書かせていただきますが、本日は、節税の基本的な

ことについてになります。

節税は、『必要経費を増やす』ことで、所得を圧縮し、課税額を圧縮

することになります。

しかし、必要経費を増やすにはどうしたらいいか・・・

不必要なリフォーム

不必要なセミナー

このような、不必要な出費(無駄遣い)をして必要経費を増やすというのは

価値の無い、節税方法となります。

過去の記事にも書きましたが、

最高の税率を納めている方でさえ、赤字の50%しか税金は戻ってきません

簡単に言うと、

100万円経費で支出しても、最高でも50万円の減税にしかならない(▲50万円)

ということです。

こんな節税をしていても、一向に資産形成にはなりません。

効果的な節税の考え方は、

『出費のない経費をつくること』 です。

出費がない?

既に節税されている方はお察しになるかと思います。

お金を使っていないのに、収入から差し引くことができる経費と

いうことになります。

具体的な方法は、いくつかありますが、また私の記事を読んでいただけば

追って書かせていただこうと思います。

昨日も書かせていただきましたし、これから毎日かかせていただくかも

しれません(笑)が、

不動産投資の節税は、物件を購入する前から取り掛かる必要があります

ここは非常に重要な部分ですので、またかと思われても書き続けたいと思います。




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2011年8月24日水曜日

最も効果的な

最近、不動産投資の節税についてご紹介させていただいています。

昨日、不動産投資の節税で優先順位が大切だという内容でご紹介致しました。

ちなみに、不動産投資の節税の優先順位は ⇒ こちら

本日は、優先順位でご紹介させていただいた一つの、購入名義の工夫について

ご紹介させていただきます。

不動産投資の節税で、最も効果的なものは、

法人又は収入の少ない名義で買うこと

です。

どういうことかと言いますと、

��例

所得1800万円の方が、年間1000万円の所得が出る物件を購入した場合、

所得税・住民税だけで50%の500万円が課税されます。


所得0円の配偶者名義で年間1000万円の所得が出る物件を購入した場合

276万円程度の課税となり、半分近くに節税できます。


毎年、224万円程度の差で、5年間で1120万円10年間で2240万円

差になります。

このような大きな金額になりますので、キャッシュフローに直結ます。

法人名義で購入した場合には、別の節税方法で、更に節税効果が高まります。

繰り返しになりますが、

法人又は収入の少ない方の名義で購入すること

は、不動産投資で最も節税効果が高いのです。

しかし、既に購入した物件を簡単に法人又は配偶者名義にすることはできません。

不動産投資は、借入を起こしレバレッジを効かせて、物件購入する場合が

多いのが実情です。

借入をがあれば、借り換え、物件購入時の諸費用をもう一回支払う

ことになります。

こういうことから、物件を購入する前から節税に対しての施策を講じる

ことが必要
だと言われているのです。

ただ、銀行等から融資を受ける場合に、所得が少ない方の名義での

物件購入は、融資が難しい場合が多いのが実情になります。

しかし、不動産投資家としては、わざわざ、課税が大きくなる方の名義

で買うメリットは、全くといっていいほどありません。

不動産投資のキャッシュフローをよりよくするためには、税に対する

施策を講じることは不可欠です。

そして、その施策は、物件を購入する前から講じる必要があると

いうことです。

感度がいい方は、もうお気づきでしょうか。

そうです。

まだ、物件購入されていないあなたも、物件購入した際に、よりよい

キャッシュフローで不動産投資がしたいのであれば、こういった、

税についての知識を今からでも身につけ、施策を講じていく必要が

あるのです。

私を含め、皆が、よりよいキャッシュフローで不動産投資ができるよう、

ご参考にですが、今後も情報を発信していきたいと思います。




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優先順位

何をするのにも優先順位があると思います。

優先準備とは、

取りかかるべき物事が複数ある場合、取りかかる順番を決めること。

とあります。

何をするにしても、考えるにしても、ものごとに優先順位をつけるという

ことが重要なことは皆さんが理解していることです。

優先順位は別の言葉で言うと「段取りをつける」とも言うそうです。

優先順位の付け方を間違うと、簡単なこともむずかしくなったり、

できなくなることもあります。

とくに仕事においては優先順位を考える人と、考えない人とでは長い間に

天と地ほどの差がでてくるでしょう。

あなたの周りの、段取りができる人は、仕事のできる人ではないでしょうか。

また、仕事に限らず、何をしてもなかなかうまくいかない人は、

段取りの悪い人ではないでしょうか。

若干、ビジネスの意識的なお話になってしまいましたが、本題に入りたい

と思います。

不動産投資の節税についてになります。

年末に、今年はいいキャッシュフローで不動産経営ができたと、ほっと

していたのに、2月から始まる確定申告をすると、驚くほど高額な税金の

納税が必要になり、愕然
とされるといった経験をされるかたも少なくありません。

一瞬にして、やっと貯まったキャッシュが税金に消え、大きくキャッシュフロー

が悪化してしまいます。

節税とは、そうならないための工夫になります。

節税と一言で言いますが、種類がありますが、その沢山の種類の中から、

何をどのようにしていくかというところで、文頭に書かせていただきました

優先順位をつけることが必要になります。

私は税理士ではありませんので、実施する際には、専門家にご相談されること

をお勧めはしますが、少し勉強致しましたので、ご紹介できればと思います。

節税の優先順位

優先順位の高い節税として、所得の分散や税率を下げる仕組み作りをする

ということです。

・不動産所有法人の設立

・サブリース法人の設立

・不動産管理法人の設立

・青色事業専従者給与の支給

・購入名義の工夫


これらの節税方法に関しては、1回仕組みを作れば、毎年税金が安くなり

効果も大きいので、最初に取り組む必要がありそうです。

それぞれにつきましては、またの機会にご紹介させていただきたいと思います。

税は、キャッシュフローに直結します

税まで見据えたキャッシュフローのシミュレーションをすることを

お勧め致します。




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2011年8月21日日曜日

赤字と黒字

所得税対策で、不動産投資を行う場合には、不動産所得が赤字になる必要が

あります。

しかし、キャッシュフローが赤字になってしまうのでは、それは本当の赤字

であり、意味をなしません。

最高の税率を納めている方でさえ、赤字の50%しか税金は戻ってきませんので

意味がないことが理解頂けると思います。

キャッシュフローは黒字に、税務上の損益は赤字にすることが重要になります。

こういった方法で節税する方法が、不動産投資には存在し、高所得者向けでは

ありますが、ローリスク・ミドルリターンで、税方を理解した、出口まで

見据えた考え方です。

不動産投資には段階があり、どんどん物件を増やしていくと、収入もどんどん

増えていきます。

ただ、税金もどんどん増えていきます。

限りなく効率を上げるためにも税に対する対策は必要になってきますので、

自分の段階を把握し、適切な手法を実践していく必要があります。

不動産投資は、様々な形に形態を変え、様々な用途で資産形成に繋げること

ができます。

奥が深く幅も広いですが、有効な投資の一つだと考えますので、ご興味を

持っていただけると幸いです。



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取得!

$特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

7月に試験しました、資格試験に無事合格致しました。

試験自体は合格率が結構高く、難易度はそんなに高くないだろうと思い、

受験しましたが、受けてみると結構、難しかったです。

どこかの、サイトで資格を調べていたときに、合格率が60%くらいだった

ので、そう思ったのですが、試験結果が送られてきましたが、今年は、

47%の合格率だったようです。

やはり、難しかったようです。

私が試験にいったときも、そっち系の専門学生っぽい方々がほとんどで、

もしかして、そっち系の勉強をしている人ばかりが受けるので、合格率

が高いんじゃないの?という印象を受けました。

が、いい結果が出たので、更なる自己啓発に励みたいと思います。

日々精進、一生勉強を信念に、成長していきたいと思います。

2011年8月20日土曜日

勉強します

本日、ある方からメッセージをいただきました。

実は今、税金対策のことで悩んでいましすという内容でした。

その方も、精力的に不動産投資で物件を購入してるようで、私と同じく

今年1物件追加購入していて、いただいたメッセージを見る限りでは、

来年から大きく所得形態が変わりそうです。

私も、同じ状態ですので、近い境遇があり、お互いに知らないことで

損をしないような不動産経営がしていけたらと思っています。

ただ、私も専門家ではありませんので、しっかりと勉強し、知識を付けて

参考程度になりますが、お話させていただければと思います。

今回のメッセージは、税金に関してだったのですが、私が不動産投資を

しはじめた頃と近い状態ではないかと感じました。

表面のキャッシュフローよりも、実質のキャッシュフローをしっかり

掴んでおくことが大切になります。

税まで突っ込んだ実質のキャッシュフローが掴めていると、法人設立での

節税等、発展していくと思います。

そこまでは、私も普段参考に使わせていただいている、無料で提供して

くれているキャッシュフロー表でも、把握できるようになっていますので

もし、そこまでが掴めていない方は、まずはそこを掴むことをお勧めします。

そこまで到達されていない方は、ご参考になると思いますので、メッセージや

コメント頂ければと思います。

不動産投資は、そこが肝になる部分だと感じています。

ご参考にしていただければと思います。




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2011年8月19日金曜日

不動産投資の開業費

税金の勉強は、物件を購入してからでいいやと思っている方は、

いらっしゃいませんでしょうか?

正直、私が不動産投資をはじめた、約8年前は、全く勉強できていませんでした。

今振り返ると、もっと勉強をし、知識が付けられていれば、また、不動産投資を

始める前に、知識が付いていれば、もっと加速した不動産投資が実践できていた

に違いありません。

税金の勉強は、物件を購入する前からする必要があります。

実は、物件購入前からもう、節税対策は、はじまっています

少しだけ、入ってきた知識をご紹介させていただきます。

皆様は、不動産投資をする際に、セミナーに参加したり、書籍を読んだり、

交通費がかかったり、物件調査費など、支出が発生します。

しかし、これは全て、『開業費』となり、経費としで生かされます。

この『開業費』は、必要経費をコントロールするために、かなり役立って

きます。

不動産投資を始めようとしたときから、領収書はお金と同じと思って

捨てないで取っておいてください。

もうひとつ、

物件を見学したときに昼食をとりましたが、これは開業費となるか?

実は、これも『開業費』とすることが可能です。

ただ、『開業費』となるには、誰と食べたかが問題で、例えば、

仲介業者の方と一緒に食べて打ち合わせした場合は、『開業費』と

することができるようです。

このように、様々な税の知識があることで、本当のキャッシュフロー

伸ばしていくことにも繋がりますので、日々、勉強していきたいです。

また、参考になるものがありましたら、ご紹介させていただきます。



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不動産投資大百科

2011年8月18日木曜日

働かせる

投資と投機

不動産専門の税理士の方の考え方をご紹介致します。

不動産投資には、様々な形態があり、そのそれぞれで、収入を得ることが

できますので、どれが正解というものはないと思っています。

ただ、考え方としては、非常に感じている部分が近かったため参考の一つ

として頂ければと思います。

年収が1000万円以上の方であれば、株式投資、FX等、何かしらの投資を

している方ばかりだと思います。

それは、会社員の限界を超えるためにいいことなのは間違いありません。

しかし、多くの方は、投資していると考えながら、投機になっています。

投機とは、ギャンブルに近い性質があります。

投資とは、文字通り、資産を運用することであり、お金を働かせるのが

投資です。

人生を豊かにするためには、未来を見据えた資産形成が必要になります。

株で大勝ちし、同じように株で大負けする。

これでは、資産が増えたり減ったり、ギャンブル的要素が大きいです。

��ここは、こう書くと様々な意見があると思いますが、一つの考え方

と捉えていただくとありがたいです。考え方のご紹介ですので。)

本当に大きな損失を被ったら、マイナスになってしまい、資産形成は

できません。

通常の投資(株式投資も含む)は、売却することによる収益(キャピタルゲイン)

を収入としています。

これに対して、不動産投資は家賃収入(インカムゲイン)を主な収入と

しているのです。

つまり、転売を繰り返して利ざやを目指す株式投資と比べると、保有

することで利益を得ようとする不動産投資は、事前に確度の高い損益が

予測できる、比較的安全です。

このように、通常の投資に比べて、資産形成という点においては、

不動産投資の方が向いています。

ここまで


投資を考えていく上で、収益率、収益の大きさ、速度、人によって

求めるものが違いますので、自身が求めるものに一番近いものを選択し、

間違いがない運用をしていくことが大切だと感じます。

これだけ多くの投資がある中で、求めるものを明確にし、探し出し、

自身の先を見据えた投資が、私を含め、皆が手掛けられるように、

情報発信していきたいと思います。

2. インパクト

昨日のブログに書きました、『経営者主義』を実践するべく

��せざる負えないだけかも笑)

物件に手を入れています。

過去のブログにちらっと書いた記憶があるのですが、私の物件には、

浴室TVが付いています。

これは、何かインパクトを与えられるものを入れたいということで、

新築時に、検討して付けていたものです。

それが、今になって若干のダメージを受けました。。。

今年の7月24日から、アナログ放送から地デジ化され、既存の浴室TVが

うつらないという残念なお話です。

対処法としては、地デジチューナーを付ける方法と、浴室TVごと地デジ

対応品に取り換えてしまうという方法の選択になります。

実はもう一つ選択があって、もう取り外してしまって、家賃を、

若干下げるという選択肢も、管理会社から話を受けましたが、その意見は

瞬殺致しました。

家賃は一度下げはじめると、止まらなくなります。

この話は、するとすごく長くなるので、またの機会にお話し致します。

そんなこんなで取り換え完了です。
$特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

やはり『経営者主義』は大切だと思うのですが、手間と時間がどうしても

掛かってしまうので、これが一番の損失かもしれません。

改めて、できる限り『投資家主義』で物件選定に力を注いで不動産投資を

していきたいと思いました。

2011年8月17日水曜日

2つの考え

昨日は、物件についての2つのタイプをご紹介させていただきました。

今日は、不動産投資に対しての考え方の2つのタイプについてになります。

不動産投資をする上で、不動産投資自体に対する考え方が2つ存在します。

不動産投資には、不動産の賃貸管理というものが存在します。

不動産は、持っているだけでは収入にならないので、不動産を賃貸し、

収入を得るために管理していかなければなりません。

大家さんの行動タイプは『投資家主義』『『経営者主義』の2つに

分かれるのではないでしょうか。

『投資家種』の大家さんは、物件の精査や、取得までを集中し、実際、

賃貸管理は、仲介業者などへ丸投げしてしまう方です。

もう一方の『経営者主義』の大家さんは、物件を購入後、管理業務にも

参画し、自ら管理をしたり、委託先の管理業者をビジネスパートナーと

捉え、業者選びにも時間をかけ、そこからも相談しながら賃貸管理を

行います。

読んでいただいている方には、どちらのタイプもいらっしゃると

思います。

ちなみに、今現在の私は、『投資家主義』だったりします。

どちらのタイプにも一長一短があり、どちらが正解というものは、

ないと思います。

『投資家主義』は、私の現状にも当てはまりますが、ある程度の内容を

一括して委託できるので、自身の時間を有効に使うことができます。

逆に、委託先に委任しっ放しとなり、賃貸経営自体の効率が落ちる場合

があります。

『経営者主義』は、その全く逆の懸念があります。

どちらが正解というのは、物件によっても違いますし、投資家本人の

内容によっても異なりますので、一概には言えませんが、傾向としては

不動産投資も物件を持っているだけで収入が得られる時代ではなくなって

きている現状があります。

そういった情勢も踏まえ不動産投資においての経営知識を、高めなければ

勝ち組になるのは、難しくなっています。

私は、一応、会社員として住宅産業に携わっている関係もあり、

賃貸管理業にも多少の経営知識が身についていると思いますが、

これからの情勢を掴んだ上で不動産投資を経営的な目線で見られる

ようになればと思います。

併せて、『投資家主義』でも成功する物件の目利きができるようになる

のが一番なので頑張ります。(笑)



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まだあまり、うまく使えていませんが、今後、様々な可能性を

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できればと思い、ご紹介させていただきます。

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2011年8月16日火曜日

2つのタイプ

現在、日本の人口減少傾向にあり、そのような中でも、昨今の賃貸用物件の建設

は、続いていっております。

このまま進むと、既にその傾向にありますが、住居の供給過剰になり、

「入居者がいない物件」が増えていくことは確実ではないでしょうか。

世の中には2つのタイプの賃貸物件があります。

「入居者がいる(入居)物件」「入居者がいない(空室)物件」です。

多くの専門家が予測している現状ですが、今後、不動産投資の賃貸経営は

『不動産の二極化』が更に進んでいくでしょう。

二極化とは、具体的に次のようなことです。

人気にある物件は築年数に関わらず、入居待ちの方がいて、空いてもすぐ埋まります。

逆に、人気がない物件はいつまでも空室が続き、最終的には廃墟(笑)になります。

既に、皆さんが実感しているように「不動産資産を持っているだけで家賃収入を得られる」

投資では、なくなっています。

これから将来、空室率が限りなく0%に近づく物件は、勝ち組の物件であり、

そうなるためには、極論は、人が「ここに住みたい」と思わせる物件を提供する

ということです。

どんな物件を入居者の方は求めているのか

ニーズに合わせて的確なリノベーションができるか

具体的にどのようなニーズがあるのか

これから不動産投資をされる方、既に、されている方もそうですが、今からの時代は

そいうったことを自らが掴めるように、勉強をしていっていただきたいと思います。

既に不動産経営されている方も、今、自分が所有する物件が将来のダメ物件になった時、

どうすればいいのか?

ということを考えることも必要になるかもしれません。

昨日のブログの『物件の入替え』もご参考になればと思います。

様々な業者がいて、様々な営業マンがいて、物件を紹介されるかと思います。

最終的には、自己責任になりますので、自身の判断ができるレベルになると、

物件を見る幅も広がり限りなくリスク軽減に繋がります。

そういった知識を共有できる仲間を持つことも重要かもしれません。

今後の時代背景を掴み、勝ち組といわれる物件を手に入れられるように、

これからも、精進していきましょう。



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出会いを大切に

私の読者登録させていただいているブログの中に、前々から参考にさせて

いただきたいなと思っていたものを形にしたいと思います。

『あなたのブログ紹介します!』

これは、渋谷で働く社長@27歳 様のブログの中にある、読者登録いただいて

いる方の中から、自信のブログにてご紹介をさせていただくという内容です。

渋谷で働く社長@27歳 様のブログにも書かれていました、

正直、まだまだ微力な僕のブログに依頼なんて来るのかな??

なんて不安に思ってたのだが・・・

と言われていましたが、当時の渋谷で働く社長@27歳 様の頃より更に、

私のブログは、超微力です。

PCやブログも素人ですが、いいと思ったものは真似していきたいと思い、

始めさせていただきたく思います。

渋谷で働く社長@27歳 様が書いているように、私も、

ブログを通じた出会いを大切にしたいと考えます。

皆様も感じられていると思いますが、ビジネス、プライベート共、人脈なくしては

充実しないと思います。

ネット上でも、そういった部分を重視して、展開していきたいです。

いい人脈に刺激を受けつつ、自身も成長できるように頑張りますので、

宜しくお願い致します。

きちんとブログを読んだ上で応募いただけていると感じられた方をどんどん

ご紹介させていただきたく思いますので、共に成長していければと思います。

お気軽にメッセージいただければ幸いです。

今日、ご紹介させていただきました、渋谷で働く社長@27歳 様は、

目標を定め、それに向かい成り上がる!!という野望のもと、日々の出来事や

ビジネスネタなんかを書いてます。

ビジネスに関心のある方、成り上がりたい方は日々、刺激を受け自身の成長に

繋げられる内容になっていますので、是非、ご訪問頂ければと思います。



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2011年8月15日月曜日

入替え

分散投資の考え方で、たくさんの文献で紹介されている、

「1つのかごに卵を入れない」という喩えでその概念を紹介されています。

考え方は、多くの方が知っていると思いますが、「卵のたとえ話=分散投資」

としか説明できないのであれば少し物足りない気がします。

「卵のたとえ話」で代表される分散投資の考え方は、片方の投資のリターンが

マイナスであったとしても、もう片方の投資のリターンがプラスであれば、

プラスの部分とマイナス部分を相殺することができるという認識が強いと

思います。

しかし本来は、そこに考え方をプラスαし、投資案件は、できるだけ反対の

性質を持ったものを選択するのが正しい
という考え方です。

不動産投資を例にとってみると、様々な地域に、様々な規模の物件を持つと、

不動産投資単体の中でも分散投資になるということは、よく聞く話ですが、

ここで、のプラスαになる部分は、インカムゲイン(家賃収入)を狙った物件

と、キャピタルゲイン(売却益)を狙った物件をバランスよく持つことに

よって、更なる効果が期待できるという考えもプラスαしていただくとよい

のではないかということです。

ここで、タイトルにもあります『入替え』という考えが出てきます。

アーリーリタイアする目的を軸に捉え物件選定していくと、どうしても

物件内容が寄ってきてしまいます。

その後の、 『出口』を少し意識いただくと、アーリーリタイア後であったり、

不動産投資がある程度の形になりはじめる頃に、『入替え』していただき、

上記に書きました、プラスαの分散投資の考えを実践いただければと思います。

不動産というものは、有物であるということで、様々なメリットがります。

しかし、有物であることでのデメリットも存在するのです。

その代表的なものが経年変化であったり、経年劣化になります。

この経年劣化に対しても、『入替え』という考え方が、リスクヘッジにも

なってこようかと思います。

併せて、ご参考になればと思います。


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2011年8月14日日曜日

出口のために

今年、購入した物件について、不動産業者とお話する機会が

最近増えています。

私が、以前に新築、購入した物件は、不動産投資し始めということもあり

比較的入居重視で物件選定してきましたので、約7年程度になりますが、

気になる空きもなく家賃下落も今のところありません。

最近、不動産業者と話が増えているのは、今年購入した物件が満室になって

いないということで、簡単に言うと、空室対策の話がメインとなります。

空室、家賃下落共、インカムゲイン(家賃収入)によメリットを狙って

購入されている方が多い現在は問題視されますが、

私は、物件不動産投資の『出口』に関わるのは、特に家賃下落について

だと思っています。

『出口』として、不動産の売却を考えている場合に、当然より高い金額

で売却することを目指していますが、売却する際には必ず、利回りと

空室率を確認します。

今の不動産の評価は、【年間賃料 ÷ 目標利回り = 物件価格】

で計算する、収益還元法が主流です。

これがどういうことかというと、将来、その物件が生み出す賃料と、

将来、それを購入する人が、その物件に目標とする利回りを予想できれば、

将来の売却できる物件の予想価格を出すことができることになります。

ここまで読んでいただければ、分かるかと思います。

『出口』に家賃下落というものが、大きく関わるのは、上の計算の

通り、年間賃料が下がると分子が下がり、売却価格が下がるのです。

『出口』を意識した物件選定と、インカムゲインを意識した物件選定は

近いようで、異なるものになることを認識していただければ、より、

間違いない不動産投資が可能になるのではないでしょうか。


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2011年8月12日金曜日

出口

不動産投資には、『出口』へ向けた戦略が必要になります。

この内容は、以前ブログで書かせていただきましたので、こちらへ。

この『出口』で、売却しキャッシュ化することで、多岐に渡り、

展開が可能になります。

その売却時の、税金の仕組みをご紹介致します。


不動産の売却時の税金の仕組み

不動産の売却による所得は、譲渡所得に該当し、「分離課税」による

ものとされています。

分離課税とは不動産所得や給与所得のように合算して所得計算する

総合所得と違い、他の所得と合算しないで個別に税額計算を行う方法です。

要は、売却により収入が増えてしまったとしても、他の収入にまで

税負担が及ばないということです。

譲渡所得の計算式は、

譲渡所得=譲渡収入-必要経費-諸控除 となり、

譲渡所得が黒字の場合には、一定の税率を乗じて税額計算します。

税率は、長期譲渡(所有期間が譲渡年の1月1日時点で5年超)と

短期譲渡(同5年以下)とで異なります。

長期譲渡 【所得税】譲渡所得×15%
【住民税】譲渡所得×5%

短期譲渡 【所得税】譲渡所得×30%
【住民税】譲渡所得×9%


細かい部分は、また次回のブログでお伝えできればと思いますが、

この『出口』で大きく課税されるのを防ぐことができますので、

最終まで見据えた投資計画が立てられれば、大きく成功に近づける

のではないかと考えます。

2011年8月10日水曜日

税が鍵

最近、仕事の関係で税について色々と触れることがあり、少しですが

税について知識をつけようと勉強しています。

昨日に引き続き、不動産投資の税について書かせていただきます。

まず、不動産投資には、物件購入が不可欠になります。

そして、この物件購入には、税務が鍵を握っています

昨日、書かせていただきましたように、税金はキャッシュフローに

直結する
ということです。

不動産投資は、実践されている方は分かると思いますが、大きな収入

を生み出すかわりに、大きな税金の支出も待っています。

それをしらずに、節税対策は物件を購入してからでよいと考えている方

が多いと感じています。

物件購入が目的ではなく、不動産投資で最良のキャッシュフローで、

収入・資産を手に入れることが目的なのです。

そのことから、税に関する知識は必要不可欠といってもいいでしょう。


私は、税の知識がほとんどない状態でスタートしてしまいましたので、

今、税の知識が豊富とは言えませんが、現状の知識でさえ、当時、

こうしておけばよかったと思うことが沢山あります。

もう不動産投資をはじめて、かなり時間が経っているので、自分でも

遅すぎるだろ!と突っ込みどころ満載ですが、仕事で、触れる機会が

多くなり、そういった感情になりました。

これから深く勉強していこうという状態なので、まだまだこれから

ですが、色々ためになることが多いはずですので、有益な情報を、

発信していきたいと思います。


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残り264

先日、書かせていただきました、

【無料】1345部限定:2冊の新刊本(合計7980円)無料プレゼント


ですが、残りが264部になってしまいました。

まだ申し込まれていない方は、間に合うようにお願い致します。

無料部数が終了していると有料になりますので、必ずご確認の上、

宜しくお願い致します。

シュガーマンのマーケティング成功事例大全2冊(1345部限定)

2011年8月9日火曜日

事業規模へ

以前に、不動産投資を事業化するお話をさせていただきました。

事業化の記事はこちら

この記事に書いている内容は、所得税率について、メリットを書かせて

いただきましたが、今日は、その事業になったときの所得になる前の

メリットを少しご紹介させていただきます。

ただ、私は、税の専門家ではありませんので、一般的なところのお話に

なりますので、既に物件をお持ちの方は、実施されている方ばかりかと

思います。

これから不動産投資をお考えの方に、購入規模などにより税が変わり、

少しでもキャッシュフローの向上を目指して頂きたいと思います。

そういった目で、ご参考になればと思います。


不動産の所得について、節税をしたいとなってくると代表的なものが

この事業規模になったときに活用できる「青色申告」になります。

青色申告とは、事業規模になると、正しく確定申告されなければ、

収入も大きくなるので、課税される税金が大きくブレてしまいます。

そこで、正しい所得の申告を推進するために設けられた制度です。

簡単に言うと、帳簿をつけてきちんと申告する代わりに、税務署が

メリットを与えるという制度となっています。

帳簿をつけると、難しそう、めんどくさいなど思うかもしれませんが、

白色申告とほぼ同じですので、申請書を出すか出さないかの違いに

なると思いますので、是非、試みてください。

『青色申告のメリット』

①65万円の特別控除(事業的規模以外の場合10万円控除)

 ⇒最大65万円まで青色申告の事務費として所得から控除することができます。

②事業専従者給与を必要経費に計上ができます。

 ⇒同居の親族への給与を経費に計上することができます。

 つまり、家族へ支払った給与が経費にできるということです。

③純損失の繰越しができます。

 ⇒損失が出た場合、他の所得と相殺できない部分について、

 翌期以降に損失を繰越すことができます。

④器具備品について30万円未満の場合、一括で経費に計上できます。

 ⇒通常、10万円以上の器具備品は何年間をかけて分割で経費と

 なりますが、青色申告について、一定の範囲内で30万円未満の

 場合、一括で経費にできます。

その他にも多々メリットはありますが、大きくは上記の①、②となります。

青色申告は多くのメリットがありますので、 書類を税務署に

提出するだけですので、事業規模の方は、是非、青色申告を

することをお勧めします。

税の知識は、キャッシュフローに大きく関わってきます。

不動産投資はキャッシュフローが肝になりますので、ある程度の

税の知識は必須になります。

私も、専門家ではありませんが、肝を欠かすことはできませんので、

勉強していきたいと思います。

基本的なことになりますが、また今回のような形で、ご紹介させて

いただきます。


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あくまでシステム、あくまで手段

不動産投資でリタイアしている方は、多いと思いますが、

毎日にの仕事のように、不動産のことばかり考えている方や、

不動産投資の運営をしている方もあまりいないです。

私も含めてですが、不動産投資をされている方のほとんどは、

普段あまりすることがなく何もしていません。

起業する、独立する、投資する

と、割と仲間のように書かれていますが、

不動産投資は、ただの時間とお金を生みだすシステムであり、

それが目的ではないのです。

私は、まだリタイアした身ではありませんが、不動産投資という

システムを利用して、時間をかけずに資産を形成している状態で、

たまたま、好きな?自分のためになると思っている?仕事をして

います。

私は、まだリタイアしていないので、自由気ままな時間を共有

できてはいませんが、不動産投資でリタイアされている方は、

趣味であったり、したいことをしたい分だけできるという環境に

身を置かれている方が多いのではないのでしょうか。

私も、仕事ではありますが、自分のしたいことを(たまには、

そうじゃないこともあります 笑)したい分だけでは、許して

もらえませんが(笑)しています。

あまりできてませんね。(笑)

私のことは置いておいて、そういった、時間にもお金にも余裕がある

という事、余裕がもてるということに、皆様にも実感いただきたいと

思っています。

不動産投資は、そのシステムを利用し自由な時間、お金を生みだし、

自分のしたいことをしたい分だけできる環境を作り出す手段です。

そこから先は、皆様の夢かもしれません。

既に、目標になっているかもしれません。

誰にでも届くところにあると思っています。

私は、若干ですが先に、足を踏み出していますので、皆様の一歩

のお役にたてれば幸いです。

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2011年8月7日日曜日

リタイア

不動産投資をはじめて、はや8年になりますが、リアイアについて

よく考えることがあります。

投資を実際にしている方や、興味がある方は、少なからずリアイア

について、必ず考えたことがあるのではないでしょうか。

不動産投資により、若くしてリタイア可能になった方は数多くいて

だれもが、その領域にいける可能性があります。

私が不動産投資をはじめたころは、まだ社会に出てそんなに時間が

経っていたわけではないので、アーリーリタイアを目指して不動産投資

をはじめたわけではありませんでした。

当時は、ただ、ただ収入を増やしたいということで、飛びついたのを

思い出します。

あまり計画性はなかったかもしれません。(笑)

ただ、当時、無知な割に考えに考え、行動に移せたことは、今、

振り返ってみるとなかなかの行動力だなと思います。(笑)

ちょっとまとめみたいな文章になってしまいましたが、

私自身、まだアーリーリタイアできていません。

��もしかすると していない? という領域かもしれません)

いつでもできるとはいいませんが、できれば、大きくリアイア

したいと思っています。

ここからは、もう少し不動産投資についてのお話になります。

数多くのリタイアされた方々は、様々なケーズがあると思いますが

融資を利用して不動産投資をし、家賃収入とローンの支払い、

運営コストとの取り合いで、毎月のキャッシュフローを生み出し、

それによりリタイアが可能になるイメージです。

このイメージでいくと、すごい速度でのリタイアも可能に

なりそうです。

物件ごとのキャッシュフローが、

家賃収入 - 運営コスト - ローン返済額 > 生活費

が成り立てばリタイアできるということです。

ただ、この計算式は、変動する部分が多いです。

家賃収入は、入居率により変動し、運営コストは、建物の状態に

より変動し、ローン返済額は、金利によって変動します。

大元になる生活費さえも変動します。

そこで、物件をいくつか所有し、収入自体の拡大と安定化を、

実績を作り、融資条件を有利にしたり、節税等で運営コストを

圧縮したりと、リスクヘッジに力を注いでいきます。

私の場合は、一番のリスクだと認識する、ローンの返済自体を

終わらせてしまうというところに的をしぼって物件選定や

運営・管理をしています。

ローンさえなくなれば、本当にリスクは無くなってしまいます。

これから、そういった私の物件選定のイメージもお伝えしていき

ますので、皆様の不動産投資の参考にしていただければと思います。

はやくリタイアできる日を目指し、一日一日を大切にしていきましょう。

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送料のみ550円必要になりますが、必ず得られるものがあるはずですので

一日一日の啓発の一部にお加えいただきたいと思います。

2011年8月6日土曜日

条件変更

私の物件を、経営するために借入している金利が今月より引き下げ

になりました。

借入先の銀行さんと、打ち合わせを何度か重ね、ベストかどうかは

わかりませんが、納得のいく話し合いで決着しました。

要因としましては、いくつかあるのですが、実感されている方も

沢山いらっしゃると思いますが、不動産投資というものは、

実績がない方(1棟目)が計画するときの難易度と比べ、実績を積んだ方

��2棟目)が計画するときは、極端に難易度が低くなります。

要は、実績があれば借入が楽になり、融資を受けられる銀行の幅も、

借入条件も融通が効くようになってくるということです。

今日のブログの内容は、新しく融資を受けた内容の話ではありませんが、

実績を積み、融資が受けられる銀行に幅が持てると、よりよい条件の

提示を受けそれを基準に色々な銀行と話ができたということです。

銀行にもよりますが、借り換えにも積極的で以前の状態よりもいい条件

での借り換えも可能でしたが、借り換えするのに費用がかかるため、

それをもとに、借入先に折衝し金利の引き下げに至った経緯となります。

0.4%程改善しましたので、キャッシュフローも向上しました。

『自己資金』の使い方に直結する内容です。
⇒http://ameblo.jp/ikzi/entry-10975759934.html

自己資金を消費するという意味ではなく、自己資金があれば

不動産投資では、大きな利益を生み出すことがあるということを

書かせていただいておりましたが、皆様、どういう利益を生み出せるか、

想像がつきましたでしょうか。

当然、『自己資金』が貯まっているとそれも大きな実績となり、

今回、書かせていただいたような折衝を行うことも可能となります。

そうすると、お金を投資しなくても、キャッシュフローを改善させたり

お金を生みだすことが可能となります。

ここまでの内容は、一つの例であり、他にも様々な『自己資金』の

使い方があります。

私を含め、お金にお金を生ませる 『投資』を実践されたり、もしくは、

これから実践される皆様、日頃から色々な視点からお金の使い方を考え、

投資のセンスを磨いていきましょう。



PS.日頃の投資センス向上の促進をするために、【無料書籍2冊プレゼント情報】

をお知らせ致します。

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2011年8月5日金曜日

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他にも、無料DVDのプレゼント等もございましたが、私自身、

動画やDVDを集中してみるのに、かたまった時間が取りずらい

ということもあり、時間を調整して知識を深めやすい本のプレゼント

をご紹介させていただきます。

私を含め、日頃、自己啓発になかなか時間が割けない皆様に、

送らせていただきます。


この本はアメリカのダイレクトマーケティング業界では伝説的な人物、

ジョセフ・シュガーマンが書いた彼自身のマーケティング上の

成功事例や失敗事例の宝庫です。

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2011年8月4日木曜日

『自己資金』の使い方

不動産投資には、レバレッジを効かせ投資する金額に対して、

大きくリターンさせることができる特性を秘めています。

レバレッジに関してはこちら
⇒http://ameblo.jp/ikzi/entry-10941717623.html

レバレッジを究極に効かせると『フルローン』で行う不動産投資

になります。

数多くの方が、『フルローン』で不動産投資が可能かどうか?という

疑問をお持ちのようですが、結論から言いますと「YES」になります。

今年、私が購入した物件は、『フルローン』になります。

さらに、売買金額以上にそれにかかる諸費用まで借り入れを起こす

ことも可能です。

本当の『フルローン』で、自己資金を使うことなく物件を買うこと

ができました。

ただ、ここで私が言いたいのは、『フルローン』で物件を買うことを

勧めている訳ではありません。

レバレッジを効かせることは、有効でキャッシュがない方でも、

投資に爆発力を加えることができます。

これは、私の考えですが、不動産投資自体は、数多くの投資の中で

上位に位置づける堅い投資だと思っています。

なぜか?は、不動産投資をされている方や、勉強されている方なら

分かるかと思います。(わからない方はご質問ください。)

リターンは、はっきり言ってFXや株に比べると、回収率・時間を

考えると大きく劣るという見解です。

しかし、堅いという点で比べると大きく優位性を感じています。

要は、投資自体、堅いものを採用しているので、レバレッジを効かせ

リターンを大きくするという考えには、大きく賛成ということです。

『フルローン』で不動産投資をする場合は、それに伴い、それ相応に

リスクが大きくなるということを十分に理解し、取り組んで頂きたい

と思います。


ここまで、『フルローン』について書きましたが、ここからは、

『自己資金』の使い方です。

これは、自己資金を消費するという意味ではなく、自己資金があれば

不動産投資では、大きな利益を生み出すことがあるということです。

皆様、どういう利益を生み出せるか、想像がつきますでしょうか。

想像ができる方は、自己資金の使い方・お金に対する考え方の

センスに優れていると思います。

例えば、どんなことがあるかですが、本日は、長くなってしまい

ましたので、また後日に、かかせていただこうと思います。

上記について、大きなことから細かい部分まで、幅広いですが、

お金にお金を生ませる投資を実践していますので、センスを磨く

啓発もできれば実践で、実践できなくても、こういった現実にある

例をもとに考えると高めやすいと思います。


PS.最近facebookに登録させていただきました。

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また、まだ登録されていない方がいましたら、facebookの

動画マニュアル入門編(無料)がありますので、是非ご活用ください。
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2011年8月3日水曜日

不動産の積み上げ最終

物件をどんどん増やしていきたい方のためにお伝えしてきました

チェックポイントですが、本日は、その最終になります。

チェックポイントというよりは、不動産投資の最終といいますか

不動産投資の出口になる部分について書きたいと思います。

不動産投資の『出口』とは、

購入した(する)物件、建築した物件を将来どのように処分するか

ということです。

以前に、インカムゲイン と キャピタルゲイン について書かせて

いただきましたが、現在は、物価の上昇が見込めない情勢に押され、

不動産投資のメリットは、インカムゲイン に注目が集まっています。

インカムゲイン と キャピタルゲイン についてはこちら。
http://ameblo.jp/ikzi/entry-10970295885.html

この インカムゲイン(家賃収入) に注目が集中されている中、

上記で書いた、将来どう処分するかということを皆様は考えたこと

があるでしょうか?

個人の不動産投資家といえば、インカムゲイン(家賃収入)

目的としていますので、長期間持ち続けることを前提として、

購入している方が多いと思います。

私も、レバレッジを効かせ、ローンを使い投資していますので、

持ち続ける期間を決めて購入しています。

ただ、建物は、永久ではなく、最終的には必ず使いものにならなく

なってしまいます。

私は、これを『廃墟』と名付けています。(笑)

その時、または、そうなる前に、どのようにするかということを、

考えておくことが不動産投資の成功のポイントになります。

例えば、アパートの例で、どのようなことが考えられるかを考えて

みます。

①アパートが建ったまま転売

②アパートを建替えて、経営を続ける

③建物を解体し、土地として売却

④アパートを建替えて販売

⑤建物を解体し、他の有効活用を考える

etc・・・・

他にもあるかもしれませんが、このようなことが考えつきます。

現在は、回っていても将来は、だれも分かりません。

物価の変動による家賃の変動や、金利の変動。

永続的に、現在のままというわけにはいきませんので、様々な

パターンでシミュレーションをして購入しますが、その後の

ことを考えておくことが非常に重要だと考えます。

私は、仕事柄もあり、常にこの『出口』を考えて物件を検討しています。

仮に、多少のキャッシュフローに満点がつかない案件だとしても、

この出口がしっかりしている案件であれば、購入を検討します。

そのくらい、この『出口』というものの位置づけは、大きいものです。

私も、本やレポートをある程度は読んでおりますが、この『出口』

について、触れているもの自体が多くありません。

これは、なぜかというと、一つは、上記で書きました、現在の情勢です。

インカムゲイン(家賃収入)に注目が集まりすぎていること、

もう一つは、現在、レバレッジを効かせ物件購入をされ、アーリーリタイア

されている方が書いている本が多いということです。

どういうことかといいますと、まだ、ローンが残ったままで、

売却されている方が、多くないように感じます。

不動産は、ある程度の長期間で運用する投資になりますので、なかなか

すぐに『出口』をみることは難しいかもしれませんが、押さえておくべき

ポイントだと思います。

私は、21歳のときから不動産投資をはじめ、もう少しでこの『出口』に至ります。

私の経験や、考えが皆様の資産運用のご参考になればと思います。


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2011年8月2日火曜日

不動産の積み上げ③

昨日のブログに続く

今後、物件をどんどん増やしていきたい方のためにお伝え致します。

昨日のチェックポイントの『物件ごとの評価額』についての続きです。

どんどん増やしていきたい考え方については、昨日のブログに書いて

おりますので、是非ご一読ください。
⇒http://ameblo.jp/ikzi/entry-10972430307.html

本日は、『物件ごとの評価額』について、実際にどのような計算に

なるかということについて書かせていただきます。

銀行が物件を見る場合に、一番簡単な評価は、積算評価というものが

あります。

この積算評価(担保価値)は、ものすごく簡単で、ネットでも本でも

探せばすぐに計算式が出てきます。

簡単に言えば、土地、建物の価値を足したものです。

土地の評価額は、

「路線価×面積」で計算します。

建物は、

「新築時の平方メートル当たりの価格×延べ床面積×築年数による減価」

で計算できます。

もう少し詳しく知りたい方は、検索をかけていただければと思います。

それとは別に、収益還元法から割り出す評価額 があります。

こちらは、ネットにはなかなか出ていません。

評価する銀行によっても、計算式が違うというところもあり全ては

把握しきれませんが、考え方は理解されておくといいでしょう。

それでは、収益還元法について書かせていただきます。

収益還元法とはその不動産から生み出される利益からその不動産の

適正投資価格を算出する 
という方法です。

この収益還元法については、既にグローバルスタンダードな計算方法

なのですが、日本においてはほとんど普及していないのが現状です。

その理由は、日本においては他所の土地をいくらで販売したのか。

ということについて公開されない事が暗黙のうちに原則化されており、

不動産会社などが周辺の土地の価格等を勘案した「比準価格」という

ものを利用して、それを基準にして不動産会社が土地の価格を

決めているからです。

土地の価格を決めているのはあくまでも不動産会社であり、消費者は

その価格の構成要因となっていないのです。

こうなると、購入側が不利にはたらく場合が多くなってくるので、

銀行も、収益還元法で物件を評価し、融資できる金額を決めていきます。

物件を探される場合も、この収益還元法で物件価格が妥当なものを

検討する方が、銀行にも有利になりますし、収益性が高いものの方が

多く感じます。

皆様にも是非、ご参考になればと思います。

月100万円の不労所得を手に入れるノウハウ、
『不動産投資大百科』 (PDF568ページ・無料)です。
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私も最近、はじめましたので、皆様も一緒に参加していただきたく思います。

2011年8月1日月曜日

不動産の積み上げ②

昨日のブログに引き続き、

今後、物件をどんどん増やしていきたい方のためにお伝えいたします。

昨日のチェックポイントは

『物件ごとの収支』です。
⇒http://ameblo.jp/ikzi/entry-10971476882.html

是非、ご一読ください。

今日は、もう一点のチェックポイントの

『物件ごとの評価額』です。

物件をどんどん増やしていきたい方は、どうやって物件を購入するか

ということですが、答えは簡単です。

銀行から融資を受けて購入します。

私も物件を増やしていっておりますが、やはり銀行から融資を受けて

物件を購入しております。

不動産投資には、キャッシュで物件を購入し、その物件から得た収入を

貯蓄し、貯まったら次の物件を購入していく方法もあります。

どの方法がベストかは、人によっても違いますし、スピードや将来設計

によっても違いますので、自分にあった方法を選択するべきだと思います。

ただ、不動産投資は、レバレッジが効く数少ない投資のひとつですので、

利用できるものは、利用してしまいましょう。

レバレッジに関する過去の記事はこちら
⇒http://ameblo.jp/ikzi/entry-10915759960.html

話が飛びましたが、物件を増やしていくには、融資を受けてどんどん

物件を購入していくのがまちがいなく早いです。

ようは、物件をどんどん購入するには、銀行の融資がどんどん受けられれば

いいということです。

ここで大切なのは、『物件ごとの評価額』です。

これは、だれが評価するかというと、融資をしてくれる銀行です。

銀行は、融資をする際に、融資をする価値がある物件かどうかを評価します。

また、物件を追加していく場合には、次に購入する物件の評価はもちろん、

現在もっている物件の評価もします。

そして、融資の額に対して、評価が高ければ融資を決定します。

要は、こういうことです。

新しく購入する場合

融資額>(=)評価額 ⇒ ○

追加して物件を購入する場合

追加融資額+残債>(=)購入物件の評価額+所持物件の評価額 ⇒ ○

ということになります。(わかりにくかったらメッセください。)

この『物件ごとの評価額』は、建物の価値、土地の価値と近いものがあり

建物の価値、築後年数、地価の変動のように、目まぐるしく変動します。

100%把握は難しいですが、この銀行側からの評価が理解できれば、

融資を受けられる物件の選定もできますし、次に購入しやすい所持物件

を購入することも可能となります。

どんどん物件を増やして、目標に到達できるように頑張っていきましょう。

★不動産投資大百科(無料レポート全568ページ)
http://123direct.info/tracking/af/378461/qwvJsXAH/

不動産投資をする上での基礎が学べます。

無料ですので、不動産投資に興味のある方は、必ずお読みください。