物件をどんどん増やしていきたい方のためにお伝えしてきました
チェックポイントですが、本日は、その最終になります。
チェックポイントというよりは、不動産投資の最終といいますか
不動産投資の出口になる部分について書きたいと思います。
不動産投資の『出口』とは、
購入した(する)物件、建築した物件を将来どのように処分するか
ということです。
以前に、インカムゲイン と キャピタルゲイン について書かせて
いただきましたが、現在は、物価の上昇が見込めない情勢に押され、
不動産投資のメリットは、インカムゲイン に注目が集まっています。
インカムゲイン と キャピタルゲイン についてはこちら。
⇒http://ameblo.jp/ikzi/entry-10970295885.html
この インカムゲイン(家賃収入) に注目が集中されている中、
上記で書いた、将来どう処分するかということを皆様は考えたこと
があるでしょうか?
個人の不動産投資家といえば、インカムゲイン(家賃収入)を
目的としていますので、長期間持ち続けることを前提として、
購入している方が多いと思います。
私も、レバレッジを効かせ、ローンを使い投資していますので、
持ち続ける期間を決めて購入しています。
ただ、建物は、永久ではなく、最終的には必ず使いものにならなく
なってしまいます。
私は、これを『廃墟』と名付けています。(笑)
その時、または、そうなる前に、どのようにするかということを、
考えておくことが不動産投資の成功のポイントになります。
例えば、アパートの例で、どのようなことが考えられるかを考えて
みます。
①アパートが建ったまま転売
②アパートを建替えて、経営を続ける
③建物を解体し、土地として売却
④アパートを建替えて販売
⑤建物を解体し、他の有効活用を考える
etc・・・・
他にもあるかもしれませんが、このようなことが考えつきます。
現在は、回っていても将来は、だれも分かりません。
物価の変動による家賃の変動や、金利の変動。
永続的に、現在のままというわけにはいきませんので、様々な
パターンでシミュレーションをして購入しますが、その後の
ことを考えておくことが非常に重要だと考えます。
私は、仕事柄もあり、常にこの『出口』を考えて物件を検討しています。
仮に、多少のキャッシュフローに満点がつかない案件だとしても、
この出口がしっかりしている案件であれば、購入を検討します。
そのくらい、この『出口』というものの位置づけは、大きいものです。
私も、本やレポートをある程度は読んでおりますが、この『出口』
について、触れているもの自体が多くありません。
これは、なぜかというと、一つは、上記で書きました、現在の情勢です。
インカムゲイン(家賃収入)に注目が集まりすぎていること、
もう一つは、現在、レバレッジを効かせ物件購入をされ、アーリーリタイア
されている方が書いている本が多いということです。
どういうことかといいますと、まだ、ローンが残ったままで、
売却されている方が、多くないように感じます。
不動産は、ある程度の長期間で運用する投資になりますので、なかなか
すぐに『出口』をみることは難しいかもしれませんが、押さえておくべき
ポイントだと思います。
私は、21歳のときから不動産投資をはじめ、もう少しでこの『出口』に至ります。
私の経験や、考えが皆様の資産運用のご参考になればと思います。
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