2011年9月28日水曜日

普通のサラリーマンくらいなら。

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不動産投資の大きなメリットに、だれでも事業を開始・継続することができる

というものがある上に、アパート経営においては事業の規模や会社の規模で、

差別化されることがない
実情があります。

ここでの差別化とは、例えば多くの人がマイホームを購入する立場になった場合、

企業選定の中に必ず企業情報というものを参考にされるのではないでしょうか。

要は、大手の方が安心であるというような意味あいになりますが、必ず安心

ということでないにしても、人は安心感を求める傾向にあります。

最初に書かせていただいたように、多くの入居者の方は私たち大家の属性や、

事業規模などははっきりいってあまり気にしていません。

入居者の物件選定の基準はほとんどの場合、物件の内容(立地・家賃・間取り・

設備等)が大きな割合を占めることになります。

もう一度書きますが、このようにアパート経営においては、事業規模や会社の

規模で、差別化されることがありません


競合物件が多いエリアや、今後増えていくエリアにおいては、確かに競争激化

していたり、していくことはありますがそれはあくまで絶対的なものでは

ないと思っています。

このように、だれでも属性や規模等の制限なく戦える市場なのです。

最近でこそ、多くの方がその事実に気付き、参入されてきていますが、

ネットビジネスと同等とまでは言いませんが、敷居が低いビジネスだと

思っています。

不動産投資では、ローンさえさばければ、中規模の物件1棟を保有して

いるだけで、普通のサラリーマンが消耗している『時間』を作り出す程の

収入を作れてしまうのです。

世の中の多くの方は、会社に属しているサラリーマンという立場になります。

私もそうです。

サラリーマンのように時間を使い収入を生み出すことが悪いわけではなく、

限られた『時間』というものを有効に使う方法が世の中には沢山あると

いうことに気付き、大切に使っていただきたいと思います。

本日は、普通のサラリーマンくらいなら。という

タイトルでお伝えさせていただきました。

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不動産投資のキャッシュフローの最大化には必須な税知識のご紹介です。

収入はどんどん増えているのになぜか余裕がでない、税金を払うと全くお金が

残らない税金ビンボーな方には是非取り入れていただきたい内容です。

若干初期投資は必要ですが、恐らく一瞬で元を取ってしまうでしょう。
特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~
不動産投資絶対成功節税マニュアル



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不動産投資大百科

2011年9月26日月曜日

投資法

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これまでに、多種多様な投資の形態があるということで、お話をしてきましたが、

それぞれの投資法に様々なに名前がついているようで、今年、私が購入した物件の

投資法にも丁度合っているものがありましたのでご紹介させていただきます。

土地値アパート投資法

説明文では、建物にはこだわらず、土地値(路線価)以下で売られているアパート

を購入する方法で、更地にすれば路線価以上で売れるのに、上物(アパート)が

あるためにある程度の利回りを確保しなければならず、その結果土地値以下での

売却となっている物件を購入する投資法のようです。

やはり、1件たりとも同じ物件はありません。

私も考え方的には、近い部分を狙った物件購入でしたが、似たようでも少し違って

いたり、こだわりどころが違うことで狙う部分も違った投資法になっています。


ちなみに、この手法のメリットは、

建物を解体して土地を売却すれば、少なくとも購入価格以上で売却できるため、

出口のリスクは非常に低いです。

また、金融機関は建物に比べて土地の価値を重視して積算評価をするので、物件の

築年数に関わらず融資を受けやすいというポイントがあります。

ハイレバレッジと安全性を両立できる投資法になっています。


逆に、デメリットですが、

ゆったりとした敷地に余裕をもって建築されている物件が多いため、15%以上の

高利回り物件に巡り会える可能性は、都市圏ではほとんどないようです。

従って、キャッシュフローの面から考えて一気にリタイアへと駆け上がるような

速度は、若干不足してきます。

ちなみに私の物件は、15%若干切っていました。(当たっている・・・・)


この投資が向いている人は、

・既にある程度のキャッシュフローがあり、資産性を高めていきたい人

・リスクを低減して投資規模を増やしていきたい人

などです。


実践するポイントは、

建物の法廷耐用年数を超えた返済期間で融資を受けることが多くなることで、

一部の金融機関では融資が厳しくなることがあります。


このように、他の方が購入した物件の特性をみることは、非常に重要になります。

なぜかというと、選定物件によってその物件に期待するもの(狙い)が違うので

自身が物件を選定する(狙いを定める)ときに、どのような物件を購入すると

効率的かということがしっかり判断できるようになります


数多く物件を見ていくと、どんどん目が養われれていきます。

市場はどんどん変化していきますので、その変化に対応するためにも、一生精進

が必要です。

『唯一生き残るのは変化できる者である』ですね。

本日は、私の今年購入した物件を参考に、様々な投資法を見ることが重要であるという

ことをお伝えさせていただきました。

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2011年9月25日日曜日

4. Re:無題

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不動産投資はインカムゲインだけではありません。

『市場をみながら、適切なタイミングで物件を売却する』ということも、

不動産投資で失敗しないためには非常に重要になってきます。

安定してキャッシュフローを生んでくれる物件を手放すのは非常に抵抗があります。

私も手放したくありません。。。

しかし、永久的にインカムゲインが有り続けるというのは、なかなかに難しいと

言えます。

不動産投資は、永久保有によるインカムゲインだけではありませんので、

物件購入後は、常に「今売ったら、いくらになるのか」を想定しながら運営を

することが望ましいのではないでしょうか。

また、注力してしっかりと管理・運営をしていれば購入時の価値を維持・向上

させていれば、現在は、下降し続けている不動産市場の変化のタイミングで

購入時以上の価格で物件を売却できる可能性も出てきます。

そうすることで、キャッシュフロー数年分、利回り10%で売却すれば、

キャッシュフロー10年分の現金を一度に手にすることができます。

ローンを組んで購入していた場合でも、残っている元金以上の金額で、

十分売却できる可能性もあります。

この記事を見ていただいている方の中には、非常に苦労して物件購入された方も

いるかもしれません。

しかし、不動産を所有することが目的ではありません。

不動産を所有することは、不動産投資で成功し資産形成をするための手段でしか

ないのです。

全ては成功のために。

『市況をみながら、適切なタイミングで物件を売却する』

ということも頭の中の片隅にでも留めておいていただければと思います。

本日は、インカムゲインを捨てるということをお伝えさせていただきました。

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この考え方は、不動産投資でも必須であり、成功に必ず近づくはずです。

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2011年9月23日金曜日

黒字倒産

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アパマン経営で黒字倒産はなぜ起こる?/筧 悦生

�1,575
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興味深い書籍です。

十分な利回りが出ているのにキャッシュアウトが生じている事実をご紹介しています。

これから、不動産投資を始める人、「利益があるのにお金がない」という投資家様、

必読のようです。

不動産投資とは、キャッシュフロー経営であり、本当の意味でのキャッシュフローを

理解することが重要になります。

今までに、私がブログでご紹介してきた内容も一部あるのではないでしょうか。

不動産投資をされていない方は、「利益があるのにお金がない」というのは、

イマイチ、ピンとこないかもしれませんが、実は意外と陥ってしまう方が多いです。

皆様も、どういった場合にこういったことになってしまうのかということを、

是非一度お考えいただくと、キャッシュアウトを起こさずに、確実に資産形成

を行なっていけるのではないでしょうか。

本日は、アパマン経営で黒字倒産ということをお伝えさせていただきました。

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2011年9月21日水曜日

2. Re:自分に合わなければ優良物件ではありません

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不動産投資をされている方、これから手がけようとされている方、勉強中の方、

皆様は、ご自身の『投資スタイル』を見つけていらっしゃいますでしょうか?

実はこの『投資スタイル』を見つけることは、不動産投資で優良物件を見るける

ことと同じくらい難しいものです。

不動産投資にはたくさんの種類があります。

物件も同じものは一つとしてなく、環境も違えば、当然入居者も違います。

一番スタイルで多種多様なのは、不動産投資をされる方自身が違います。

そして、この投資スタイルを間違えるとリスクが大きく増すことになります。

自分には、どのような投資スタイルがあっているのかを見つけてみてください。

また、一度決めたスタイルですぐに成果が上がるかと言えば、そう簡単ではありません。

自分に合った投資スタイルを見つけた時が、やっとスタート地点に立った状態です。

こうすれば良い、こうやれば成功するというものも沢山でていますが、それは

あくまで成功事例でしかありません。

世の中の変化、自分自身の変化により常に投資スタイルは変わっていきます。

逆に言うと、自分自身を変化させることで自分自身が構想した、理想の投資スタイル

に近づけることもできると思っています。

優良物件というものも、自分の投資スタイルに合っているものこそが、本当の意味で

優良になるということを念頭におき、自分のスタイルを見つけられている方は物件を

探していただければと思います。

まだ、自分の投資スタイルを見つけられていない方は、優良物件を探される前に、

ご自身のスタイルを見つけていただくことに注力していただければと思います。

一般的に言われている優良物件は、ご自身の投資スタイルによって一概にも

そうであるとは言い切れない部分があります。

不動産投資は、ハイリスクではないと認識している方が多いと思いますが、

��私もその中の一人です)

ご存知のとおり、安い買い物ではありません。

一度、手がけると間違えたのでスタイルを変えると決意しても、そう簡単に

変えられるものではありません。

今一度、環境や、ご自身について再確認いただければ成功への道が開けるのでは

ないでしょうか。

本日は、ご自身の投資スタイルを見つけることは、優良物件を見つけるのと同じ

くらい大切である
ということをお伝えさせていただきました。

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2011年9月20日火曜日

2. Re:無題

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私は会社員になりますが、仕事柄、建築・不動産に関わっており、自らも

不動産投資を少々しております。

いわゆる、サラリーマン大家さんと言われる人種です。

不動産投資というよりは、資産形成という意味合いで捉えている部分が強く、

割と周りにも勧めています。

そこで、今日は後輩が物件を見に行きたいということで、少し見に行きました。

こんな物件です↓

-----------------------------------------------------------------

地方アパート

価格 9,800,000円

建物 軽量鉄骨造2階建て 築19年(焼却27年)

土地 約70.50坪(近隣の売り土地が10万円/坪程度かな~)

規模 1K(約26.50㎡)6戸

家賃 25,000円~27,000円

現況 2/6

利回 現況 6.12%
   満室 19.34%

考察 8帖+収納1帖の1Kだが和室の部屋がある。
   狭くはないので、多少手を入れられる様子。
   外装は、数年前にメンテナンスをしており、美観は保たれている様子。
   近隣は、ファミリー層が多いが、電車徒歩10分弱でシングル層も可。
   売主が県外に住んでいて、あまり管理されていない。

-----------------------------------------------------------------

大変ざっくりな書き方なので伝わりにくいですね。

個人的には、ある程度手を入れて900万円程度で収まる指値が通れば面白そうと

思ったのですがいかがでしょうか。

皆様のご意見も頂戴したく思います。

物件購入がまだの方や、現在物件を検討中の方は、このように実際に不動産投資を

されている等にご相談することをお勧め致します。

大きくリスク回避につながることや、見落としている部分が見えるようになります。

また、様々な物件で購入・運営シミュレーションすること、知っている方の知恵も

借りるとより間違いないものとなるのではないでしょうか。

ただ、決断はご自身で。

ご利用は、計画的に~

本日は、物件事例ということで、実際に私が見てみたものをご紹介させていただき

ました。

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2011年9月16日金曜日

融資と価格

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ここ近年、不動産市場は厳しいものになってきているようです。

不安定な景気の動きにも敏感になり、一段と融資が厳しくなってきている模様です。

しかし、こんな厳しい状況の中で悪いことばかりではなかったりします。

それは、融資が厳しくなってくると不動産の価格が下がってくる現象が起こります。

どういうことかといいますと、融資が厳しくなると購入者(需要)が減り、需要が

減ると需要と供給のバランスにより価格が下落してくるという減少が起こります。

徐々に体感されている方もいると思いますが、買う側が有利な状況になっていると

感じたことがないでしょうか?

今後もどんどんこのような状況がすすんでくると、

資産価値が紙幣価値に比べて過小評価されている

状況にさしかかってきます。(既になっているかもしれません)

本来のその資産が持つ資産価値いかに評価されると、端的な融資などでは不利に

働くことになりますが、長期的にみると数年後には大抵の場合で振り戻しが来る

ので、その差が資産形成の加速につながります。

現在の市場を見て非常に感じることですが、金額や利回りも抜けないところ

ですが、その資産価値に注目した投資が非常に有効ではないかと感じます。

資産価値の過小評価を最大限に利用できる物件に注目して物件選定をして

いきたいと思います。

本日は、ここ近年の不動産市場から注目している資産価値の過小評価という

点でご紹介をさせていただきました。

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2011年9月15日木曜日

稼働率

サブリース(家賃保証)物件

①1棟8戸(1K) P8台

②区分1戸(3LDK)

③区分1戸(2LDK)


一般管理物件

①1棟18戸(1K) P8台 ⇒ 16/18戸 8/8台 稼働
  

2011年9月14日水曜日

時間・人のレバレッジ

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本日、不動産業者より電話がありました。

内容は、今年購入した物件の駐車場が埋まったとの連絡でした。

今まで、自身の物件についてあまり書いていなかったのは、今年購入した物件

以外は、サブリースという家賃保証の制度を利用していたため、収入に直結

しないこともあり、稼働率にこだわりが薄かったことがあります。

しかし、今年からは少し経過を残して行きたいと思います。

運営状況はこちら

ただ、あくまでも自身の時間を使って不動産投資をしていくというスタンス

ではなく、時間を生む不動産投資という軸からはずらすつもりはありません。

不動産投資のメリットに、銀行借入を利用してレバレッジを効かせるという

話を私もよくお話することがあります。

不動産投資は、投資する資金自体を貯める時間が必要ないので、一気に加速

することができます。

��リスクとの兼ね合いから賛否両論ありますが。)

私的には、資金のレバレッジもありますが、時間・人のレバレッジも忘れる

ことはできない資金のレバレッジに匹敵するものだと認識しています。

それは、自信以外の人と時間を使い(不動産業者・管理業者・入居者等)

自身の事業を作り上げます。

会社を作って、社員を使う必要がないのではないでしょうか。

時間は有限ですので、そういった意識も投資をしていく上で重要に

なりますので、こういった考え方もあるとご参考にしていただければ

と思います。

本日も、資産形成には必ず必須となります、投資脳の作り方をご紹介を

させていただきました。

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PS.投資をする上で必須になる、お金持ちになるためのマインドの

動画はこちらになります。

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2. Re:継続収入

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昨日より、お金持ちになるマインドという内容で、学んだことを書かせて

いただいております。

昨日のお金持ちになるマインドはこちら

本日は、それに関連する「金持ち会社」になる方法という内容で、ご紹介させて

いただきます。



中小企業の売り上げは大きくすることより、その内容、売り上げ構成が重要である



つまり企業でも特に中小企業の場合、

社長や社員が汗水たらして稼ぐ勤労所得売り上げより、継続収入や不労収入の

割合を高めること
が「金持ち会社」になる方法だということです。

※ここで言われている継続収入とは、コピー機のリースのような収入で、

ある程度継続的に入る収入(不労所得と違って小さな汗を必要とする)です。

※不労収入とは賃料や配当などに当たります。

売上の

・勤労収入

・継続収入

・不労収入

の割合を確認し、下2つの割合を高めることが重要であるということです。

こういった内容でしたが、そしてこの内容は、自身のお金持ちになるための

方法にも、そっくりそのまま当てはまるのではないでしょうか。

どういうことかと言いますと、勤労所得以外の不労所得を築いていくことで、

毎月の支出を常に上回る収入が入る、そんな仕組作りをすれば、要は、

本当の資産作りをしていくことが、お金持ちになる唯一の方法だと思います。

見させていただいている動画にもありましたが、勤労所得だけで、お金持ち

になることは、商売を成功させてお金持ちになることよりも難しいのでは

ないでしょうか。

資産とは、『収入を生み出すもの』です。

このマインドは、今後の変わりゆく経済状況の中で必ず必要になる思想です。

私は個人的に、その軸がずれなければ何をするにも利益を生み出しやすい

考え方ができるようになり、少なからず目指すものに近づけると思います。

私が手掛けている不動産

株式

国債

ネットワーク

勧められていたのはブログでしたが、何をするのも自由ですし、速度は

違うと思いますが、全てにおいての軸となります。

マインド・思想・考え方というものを軸をずらさずに留めて置きたいと

思いますし、皆様にも留めていただきたいと思います。

本日も、資産形成には必ず必須となります、投資脳の作り方をご紹介を

させていただきました。

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PS.ご紹介させていただいています、お金持ちになるためのマインドの

動画はこちらになります。

3話目を是非、ご視聴下さい。

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2011年9月12日月曜日

資産を形成するための考え方

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今日は、ある動画をみた内容をご紹介しようと思います。



この動画では、投資脳を形成するためのヒントがたくさん詰まっています。

話の中で、不動産投資が引き合いに出されています。

資産を形成していく上では必ず必要になる考え方だと感じました。

有名な御方の動画ですので、見られている方も多いかと思いますが、

見られていない方は是非、見ていただきたいと思います。

本日は、資産形成には必ず必須となります、投資脳の作り方を感じて

いただきやすいと感じた動画のご紹介をさせていただきました。

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2011年9月11日日曜日

4. Re:無題

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金持ち父さん貧乏父さん

�1,680
楽天

掲載の一文



合法的に与えられている節税対策を 有効に利用していない人たちは、

資産を築くための絶好のチャンスを見逃していると言っていいだろう




この書籍には、私も手掛けている不動産投資についても書かれています。

資産を形成していく上で、リスクは少なからずありますが、そのリスク

を軽減するためには、資産を形成するまでの『速度』が重要になります。

この一文は、その速度を鈍化しないために必ず実行しなくてはいけない

ものとなります。

実行している方としていない方で、お金の残り方が大幅に異なります。


購入直前の方、これから購入を検討の方、もう準備はできていますか?


購入した方も、身につけられていますでしょうか?

不動産投資で成功という位置に多くの方が辿り着け、多くの成功を共有

できるようになればと思っています。

本日は、冒頭にご紹介させていただきました『金持ち父さん貧乏父さん

の一文から書かせていただきました。

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2011年9月9日金曜日

2. Re:そのとおり

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不動産投資の成功』とは、どういう状況になったときをいうのでしょうか?

借入金で不動産を購入しても、1億円の価値のある不動産を1億円の借入を起こして

購入した方は、資産家なのでしょうか?

その不動産からの収入が1千万円あっても、見方によっては、返済リスクを抱えた

ただの借金持ちです。

レバレッジを効かせ、自身のキャパ以上に資金が動かせるようになり、物件を購入

することが間違いであるとは思いませんが、不動産投資はそこがゴールではない

のです。

借入元金の返済速度が、購入物件の資産価値の下落速度を超え、なおかつ税引き後の

キャッシュフローで資金を蓄え、次のステップへ踏み出せる余力を持てる
状況に

なってこそ、本当の資産家となれるのではないでしょうか。

当然のごとく、レバレッジを聞かせ借入で不動産を購入している方は、最終的には

借入金0で、インカムゲインを得、リスクなく売却すればキャピタルゲインを

得られる状態で不動産を所有する状態に持っていきたいと考えているはずです。

そこが、不動産投資のゴールではないでしょうか?

��次々買われる方は、そこからまたスタートですが・・・)

私もまだ借金持ちなのでゴールはしておりませんが、当然ですが、借金持ちに

なっているということは、スタートが切れているということです。

ゴールは、もう少し掛かりそうですが、見えています。

見えていることが重要です。

スタートを切っている方、これからスタートする方、スタートの準備をされている方

様々だと思いますが、スタートを切ることも大事ですが、

ゴールが見えるスタートを切る

ことが最も重要です。

真の物件シミュレーションをしっかり行い、ゴールを見ることが重要です。

キーワードは、

借入元金の返済速度が、購入物件の資産価値の下落速度を超え、なおかつ税引き後の

キャッシュフローで資金を蓄え、次のステップへ踏み出せる余力を持てる


です。

な・・・長いですね・・・

キーワードってもっと短いですよね。。。

真のシミュレーションをしたい方は、ご相談ください。

参考程度にはなるかもしれませんが、ゴールを見て頂けるかもしれません。

本日は、『資産家』いう点で書かせていただきました。

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不動産投資大百科

2011年9月8日木曜日

あなたは儲かってるのにビンボーになっている可能性があります。

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あなたは、儲かっているのにビンボーになっていませんか?

不動産投資を始める前に、物件のシミュレーションをされない方はほとんど

いらっしゃらないと思います。

しかし、シミュレーションといっても様々なものがあり、業者提案のものは、

多くの場合、税金を検討に入れる前までの数値になっています。


あなたの物件シミュレーションはどの段階までいかれていますでしょうか?


真に、自分の手元に残るお金をシミュレーションしようと思えば、税の段階

まで踏み込んだシミュレーションが必須となります。

不動産投資では、キャッシュフローに大きなウエイトを置くべきだと思います。

所有不動産が増えてくると下記のようになります。


キャッシュフローが増える
  ↓
利益が増える
  ↓ 
税金が増える
  ↓
税引後キャッシュフローが減る


この税金によるキャッシュフローの減少は極端に大きく、もしかすると毎月毎月

積み上げたキャッシュがに消え、マイナスになるケースもめずらしくないです。

理想の物件購入は、


キャッシュフローが増える
  ↓
利益を減らす
  ↓ 
税金が減る
  ↓
税引後キャッシュフローが増える


大袈裟に言うつもりはありませんが、不動産投資は本当に、簡単に大きな収入を

作ることができます。

しかし、それだけでは、大きなキャッシュフローが作れるわけではないのです。

購入物件にもよりますが、本当に考えてシミュレーションをし、物件選定を

しなければ、『<strong>税金ビンボー
』になります。

儲かりすぎてビンボーになるのです。

理解するまでは、意味不明かもしれませんが、利回りと同じくらい重要ですので

確実に理解するところまで、持っていっていただきたいと思います。

今後も不動産投資の肝になると思う部分を書いていきますので、不動産投資を

始めたばかりの方や、これからされる方は、是非読んでいただきたいと思います。

本日は、不動産投資の真髄である、『物件シミュレーション』いう点で

書かせていただきました。

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不動産投資大百科

2011年9月7日水曜日

資金作り

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2. Re:同感です

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褌 ⇒ ふんどし 

と読みます。

読めましたでしょうか?

私は、ネットで検索したら出てきて今日、読めるようになりました。

なぜこんなタイトルかといいますと、

『人の褌で相撲をとる』という諺がありますが、不動産投資というものが、

この諺にぴったり当てはまるということでご紹介させていただきました。

この『人の褌で相撲をとる』という諺の意味は、大体想像ができるかと

思いますが、

他人物などを使って、自分の利益になることや、役にたてることのたとえ。

不動産投資に対しては、皆様、様々な考え方があると思いますが、

私の頭の中では、資産形成の意味合いが強いです。

資産とは、現在・将来を見越し、収入を生み出すものと考えます。

私の現状をお話しますと、いくつか物件を所持しておりますが、全ての物件は

レバレッジを効かせ借り入れにより取得しています。

形としては、資産(自分の利益になること)を手に入れるために銀行からの

借入(他人のもの)を使い、それを返済するために、家賃(他人のもの)を

当てています。

返済をしてしまうと、純粋な資産となります。

私は、会社員になり何年か経過した時に、会社員の限界を感じました。

限界といっても、仕事がしていけないという意味ではなく、その当時も、

会社員なので当然月給でしたが、収入の限界を感じたということです。

要は、時間を消耗し、寝ずに働くというような限界を超えた働き方をしなければ

収入を増やすことができない
ということに気が付きました。

そこで、当時のあまり経験も知識もない状態で取りかかろうと決めたのが

不動産投資だったのです。

不動産投資であれば、自分の時間を消耗しなくても資産が築けると気付いたのです。

当時思いついたのが不動産でしたが、別に会社の経営者でもいいのです。

社員の時間を使い収入を上げればいいのです。

感性の違いなので、一般の人(会社員)といっていいのかわかりませんが、

あなたの周りの一般の人(会社員)より稼いでいる人は、

『人の褌で相撲をとっている』人ではありませんか?

会社員の収入の限界軸を超えるには、時間・お金・人をうまく使って、

自分が使える時間という限界軸を超えるしかないと感じています。



本日は、不動産投資の真髄である、『人の褌で相撲をとる』いう点で

書かせていただきました。

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不動産投資大百科

2011年9月4日日曜日

2. Re:資産

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多くのサラリーマン大家さんが将来目指している、賃貸事業を拡大して、

賃貸収入だけで生計を立てたいという夢への道を記事にさせていただきます。

本日は、先日書かせていただきました、不動産賃貸業の拡大をしていくための、

買い増しするためにしてはいけないことの続編となり、具体例をご紹介

させていただきます。

不動産投資には、

1棟

区分

利回り

規模

価格

など、様々な内容で、様々な種類の投資物件が存在します。

今回、ご紹介させていただきます投資物件は、区分の代表であります、

ワンルームマンションが買い増していくために、手詰まりになりやすいことが

生じる可能性があるということで書かせていただきます。


終身雇用が崩れ、会社に属しているだけで収入が増えていく時代が終わった

現状では将来に不安を抱く方が多くなってきています。

私もその一人です。

副収入目的・不動産投資の練習にとワンルームマンション投資は今でも

競争激化しているのではないでしょうか。

ワンルームマンション投資は特別な場合を除き、大きく儲かることはありません。

その割には、リスクは小さくありません。

購入金額は小さいので、借入をして購入しても借入額は小さいですが、その分

家賃も小さいので、リスクとしては変わりません。

キャッシュで購入し、買い増し買い増し・・・という形なら有効だと思いますが、

借入で購入すると毎月のキャッシュフローが若干出る程度。

運悪く空室になってしまうと完全にマイナスです。

簡単な例でいくと

ワンルームマンションを900万円で購入。

利率2.5%で20年返済、毎月48,000円の返済がある。

��表面利回り10.00%)

①家賃収入 75,000円

②返済 △48,000円

③管理組合への管理費・修繕積立 △7,000円

④購入した不動産業者への管理費 △5,000円

⑤修繕積立金 △3,000円

⑥税金 △2,000円

⑦月手残り ①-(②~⑥)=10,000円

いかがでしょう。

900万円の投資に対して月のキャッシュフローは10,000円、年で120,000円です。

入居者がずっといて、この計算ですから、空室リスクを考えるとキャッシュフロー

ベースでマイナスですね。

ワンルームの区分投資を進めるセミナーは多く存在しますが、その多くは、

節税を含めた、キャッシュフロー改善というものがメインの役目に存在している

と思います。

キャッシュでの購入であれば、返済の48,000円がなくなりますのでキャッシュが

通帳に眠っているならする方が有効です
ね。

この多くのセミナーなどで紹介されている、ワンルーム区分投資は、基本的に

節税が前提にあることが多い
ので、不動産賃貸事業を拡大しようとした際に

足かせになる可能性が大きくなります。

ワンルーム区分投資は現金購入が理想です。借入での購入では、節税を

狙ったある程度の所得がある方以外は、キャッシュフローがよくなる

ケースは少ないのではないでしょうか。

上記の内容をご参考に、不動産賃貸業を拡大しようと考えている方は、

買い増す物件の選定に臨んでいただければと思います。

本日は、不動産賃貸業の拡大をしていくための、買い増しするために

してはいけないことの続編という点で書かせていただきました。

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不動産投資大百科

2011年9月2日金曜日

手詰まり

昨日に引き続き、私を含め、多くのサラリーマン大家さんが将来

目指している、賃貸事業を拡大して、賃貸収入だけで生計を立てたい

という夢への道を記事にさせていただきます。

昨日は、不動産賃貸業の拡大についてかかせていただきましたが、

不動産賃貸業の拡大をするために買い増しをしていくことになるのですが、

本日は、逆に、買い増しをするためにしてはいけないことを書かせて

いただきます。

内容的に、過去にご紹介させていただきました記事の内容とかぶっている

部分もありますので、絡めてお話させていただきます。

それでは、買い増しをするためにしてはいけないことですが

行き過ぎた税金対策のために赤字申告をする

積算評価のでない物件を購入する

キャッシュフローの出ない物件を購入する

上記のようなことをしてしまうとある程度のところで手詰まりになります。

それでは、1つずつ簡単にご説明させていただきます。

まずは①ですが、

税金対策のために赤字申告をすると、サラリーマンの収入の方で既に

支払っている税金の還付を受けることができます


その方々によりますが、5万円、10万円と一時的には、懐は潤います。

しかし、逆に不動産賃貸事業で赤字を出しているということですから、

次の物件を購入する際に金融機関から融資を受けようとすると、

不動産賃貸事業では、収入がでていない(儲かっていない)という

評価を受けることになります。

当然、儲からない事業に金融機関は、なかなか融資に積極的には

ならない
のが実情です。

行き過ぎた節税対策のために赤字申告をする場合は、注意が必要です。

次に②ですが、

積算評価のでない物件を購入することに関しては、過去に記事を書かせて

いただいておりますので、こちらこちらをご参考にしていただければと思います。

最後に③の、

キャッシュフローの出ない物件を購入するに関しては、特に当たり前の

内容になります。

キャッシュフローが出ていないということは、①同様、収入が出ていない

��儲かっていない)という評価になります。

また、①と大きく絡んできますが、①の状態になると、不動産賃貸事業では

儲かっていないという評価を受けても、融資が受けられる場合があります。

それは、本人の属性です。

簡単にいうと、不動産賃貸事業で儲かっていなくても、本人の収入が大きく

安定しているので、本人の信用で融資を受けられる場合があります。

しかし、①に更にこの③が絡んできますと、本人の収入を、悪化した

キャッシュフローにより圧迫していきます。

そうなると、さすがに本人の属性がよくとも、リスクが大きいと評価され

融資が受けられなくなる可能性が大きくなります。


このように、まとめますと、

賃貸事業を拡大したい場合には、次の融資が付くような購入方法が重要

だということに集約されるのではないでしょうか。

2011年9月1日木曜日

拡大

私を含め、サラリーマン大家さんの多くが賃貸事業を拡大して、

賃貸収入だけで生計を立てたいと考えています。

私は、特に考えています。(笑)

どこまですれば、その域にたどり着くのかというのが、先の見えない話で

ひたすら走っている方が多いかもしれません。

まぁ多いのに越したことはないので、それでもいいかもしれませんが、

一つの基準を持っておくと、それに向かって計画的に上っていけるのでは

ないでしょうか。

一般的に、早期で、賃貸収入だけで生計を立てるには、1棟、2棟では、

とても足りない場合が多いです。

本日は、少し例を見ながら基準を作っていただければと思います。


例えば、表面利回り10%、1億円の不動産を購入したとしても

①家賃収入 1,000万円

②経費・返済 ▲600万円

③税金 ▲200万円

とすれば手残りは200万円です。

年収1,000万円を実現させようとすれば1億円の不動産が5棟必要と

ハードルは非常に高いのです。

このように、買い増しをしていき、賃貸収入を確実に増やしていく

必要があります。

逆の言い方をすると、買い増しさえすれば、物件が生み出す、

家賃収入は、購入時にある程度見込めてしまいます。

では買い増しのための戦略とは、どのような買い方なのでしょうか?


①実績を作って融資を引き出す

 (上記の①1000万円を増やす

②法人を複数作ってそれぞれで借入をする

 (上記の③の▲200万円の圧縮

③現金購入→家賃蓄積→現金購入を繰り返す

 (上記の②の▲600万円の圧縮



このような買い増しが一般的に採用されます。

このように、

収入を増やし

税金を圧縮し

借入を圧縮

すると、上で書きましたような、1億を5棟で5億の物件を所有しないと

リタイア出来ないという、これは遠すぎると思われるイメージから、

大きく近づきます。

しかし、どれも1棟目の購入前から綿密な計画を練っておくことが重要です。

逆に、買い増しをするためにしてはいけないこともあります。

それにつきましては、また後日、ご紹介させていただきます。

本日は、賃貸事業拡大という点で書かせていただきました。

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