2011年10月4日火曜日

2. Re:詳細はわかりませんが・・・

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一昨日、ものすごく惜しい物件のご紹介を受けました。

物件の概要はというと、

地方アパート(RC造、築23年、総タイル貼り)

3DK 11戸 利回り11%程度 現在満室

積算評価は、売買金額の130%程

のような感じでしょうか。

売主は、3年ほど前にガラガラの物件を、フルリフォームで入居付し転売目的

の物件です。

私の個人的な感覚からいくと非常にいい物件なのですが、タイトルにもある通り、

ものすごくおしい部分があることで、買い付けにまで至っておりません。

そのものすごくおしい部分というのは、実は賃料にあります。

なんと、周辺相場よりも全ての部屋が1~1.5万円も安い家賃で入居付されて

いるんです。

しかも、まだ1年も住んでいない方ばかりなので、しばらく出ることはない

でしょうし、家賃改訂も若干難しそうです。

立地、広さ、内装等、どうしてそんな家賃設定になったんでしょうか。

紹介していただいている業者にも多少話は聞きましたが、恐らく早く満室にして

転売したかったのでしょう。

安く見積もっても、出口を考えての投資だったはずなので、もう少し時間が

かかっても粘り強く周辺相場の家賃設定で入居付ができていれば・・・・。

即買でした。

買う段階での出口戦略は非常に大切ですが、運営していくなかでの出口戦略

についても変わらず大切だということを再認識しました。

この物件については、条件を伝えその条件であればということで、買う意思は

伝えていますが、非常にいい物件なので売主に怒られそうなほど難しそうです。

また動きがあればご報告致します。

本日は、私が紹介を受けた物件から不動産投資の出口を考えるという内容で

お伝えさせていただきました。

参考になったなと思われましたら、是非、読者登録お願い致します。

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2 件のコメント:

  1. SECRET: 0
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    上ブレ(収入アップ)する可能性がある物件も良いのでは。。
    「一気に相場並みに」というのは一般的に無理ですが、「段階的に」リースアップしていくことが可能なら検討に値するのでは??

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  2. SECRET: 0
    PASS:
    ��7つの星さん
    メッセージありがとうございます。
    構造の問題もあって、税後のCFが現状家賃だと若干しんどいんです。。。

    返信削除