2011年11月30日水曜日

壁③

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先日から書かせていただいております、不動産投資を

する上で多くの方がぶつかる壁である融資についての

考察の③つめになります。

③つめは実績です。

私は不動産投資をはじめて、7年になります。

��年前に1棟目を新築し、その後区分を購入し、更に

��棟売りを購入しと不動産投資を拡大させてきました。

物件をどんどん増やしていくには、不動産投資の実績

も必要になります。

実績といっても、ただ賃貸経営をしていれば積み上げ

られる実績ではありません。

何度も書いていますが、私は融資を利用して不動産投資

を加速させていく投資法を選んでいますので、ここで

言う実績とは、融資をしてもらう金融機関からみて

有効な実績が必要となります。

金融機関からみて有効な実績とはどのようなものでしょう。

空室が多く利益が出ていない賃貸経営が有効でしょうか?

当初事業計画を立てていた速度で返済ができず、思うように

残債が減っていない実績が有効でしょうか?

次々と物件を増やしていくために有効な実績を積み重ねる

ことが規模拡大には必要だと感じます。

また、はじめて物件を購入する場合でもこの実績という

ものは重要になります。

物件を所有していないし不動産投資がはじめてなのに

実績が重要とはどういうこと?と思うかもしれませんが、

はじめて物件を購入する場合でも、金融機関から見られる

ところがあります。

例えば、考察①で書かせていただいたような、仕事をして

収入が得られる体制かどうかや、自身の収入からどれくらい

貯蓄率があるかなどです。

先程と同様、金融機関からの目線でみると、貸したお金が

返ってくるかというところの信用が必要になりますので、

賃貸経営での収入を食い潰してしまわないかどうかや、

万が一、賃貸経営が不調なときも働いた収入で穴埋めが

できるかどうか等の賃貸経営をするに当たっての余力という

点でこれまでの実績として判断されることになります。

このように、実績ということも壁を超えていくために

重要なポイントとなりますので、はじめて不動産投資に

参入される方も、どんどん物件を増やしていこうという

方も効果的な実績を積み上げていただきたく思います。

本日は、『有効な実績を積み上げる』という内容でお伝えさせていただきました。

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そこで、不動産投資の知識を詰め込んだ、500ページ以上にもなるレポートの

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ない方は、見てみたい方は是非、一度登録してみて物件の具体例を

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2011年11月28日月曜日

壁②

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先日書かせていただきました、不動産投資をする上で

多くの方がぶつかる壁である融資についての考察の

②つめになります。

ここのポイントが、不動産投資に対して様々な方が

各々の意見をお持ちで、数多くの不動産投資の形態が

あると言われている所以となります。

私のこれまでの不動産投資でも私の色が非常に色濃く

出ているところになります。

今回の内容は、私が物件をどんどん増やしていく上で

優位だと思っている内容になります。

��個人の属性や、辿り着きたい場所によって様々です)

それでは②担保余力についてです。

まず、担保とは、債務者(お金を借りる人)がお金を

返せなくなった時に備えて債権者(お金を貸す人)が

不動産や抵当権を保証として取る事を言います。

それでは担保余力ですが、簡単に言うと物件価格が

��000万円ですが銀行が評価する価格が4000万円

だったような場合1000万円の余力が生まれます。

これは物件購入時ではこうですが、物件購入後でも

担保余力を生むことができます。

例えば、5000万円の物件に対して銀行が5000万円

の評価をして5000万円を貸し付けたとします。

建物は古くなっていき徐々に減価償却していきますので

銀行の評価は4900万円・4800万円と落ちていくの

ですが、その速度を上回る速度で5000万円の借入を

返済したとします。

そうすると、銀行評価が4500万円のときに、残債が

��500万円まで返済していた場合、前記させていただいた

場合とは少し違いますが1000万円の担保余力を生む

ことができます。

このように、担保余力を生むためには、

��、銀行の評価より安く物件を購入するということ

��、返済速度を上げ、銀行の評価以下に残債を減らす

ということになります。

どちらも非常に大切ですが、私は特に2の方にこだわって

不動産投資を勧めています。

この担保余力があればあるほど、銀行がリスク回避しやすく

なりますので、リスクが低くなれば融資しやすくなると

言う訳です。

それにより、次々に物件を融資を利用して増やしていく

ことが可能となります。

また、ローン期間をできるだけ長期で、毎月のキャッシュフロー

を最大化するのはアーリーリタイアするひとつの方法

ですが、リスク(ローン)が残ります。

限りなくリスクをなくすためにも返済速度を上げ、

残債をなくしてしまうことでもアーリーリタイアする

ことができます。

できる限りリスクのない不動産投資を行い、本当の成功を

掴んでいただきたいと思います。

本日は、『担保余力を生む方法』という内容でお伝えさせていただきました。

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2011年11月26日土曜日

壁①

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不動産投資をする上で、多くの方がぶつかる壁である融資に

ついて、今年で不動産投資をはじめて7年が過ぎようとして

いますが私なりの考察を書きたいと思います。

はじめて購入する場合や、物件を次々購入していく場合にも

当てはまると思います。

それでは、ダラダラ書いても分かりにくいので結論から。

大きく3つあります。

①属性

②担保余力

③実績

・・・・・・。

当たり前だろと突っ込まれる内容だと思いますが確実に

外せません。

それでは①から。

属性ですが、当然無職よりは働いている方が有利ですし、

低所得よりは高所得が有利となります。

しかし、所得についてはすぐにどうすることもできませんが、

できれば働くことをお勧めします。

多くの金融機関の考え方は、不動産投資に融資をするという

よりは、賃貸経営という事業に融資をするというものです。

簡単に言うと銀行側からすると、不動産収入で得た利益を

自身の生活費にもらいたく当ててもらいたくないのです。

収益は賃貸経営で、空室や修繕費がかかったりと出費も

出ますので、それに当ててできる限りリスクを回避できます。

それが生活費で消えてしまうと、余力がありません。

ここでの私が考える属性とは、賃貸経営であがった収益が

生活費に消えてしまわないように、自身の生活を賃貸経営に

頼らずに行えるかというのが何よりも重要であると考えます。

また、逆に言うと高所得の方がそんなに金額が大きくない物件

を購入する場合は、極端な話、収益性が多少悪かろうが、

入居がなくても自身の仕事の収入で支払えてしまえば融資が

付きます。

収入がない方は働いて最低限の属性をつくり、既に働いている

方は更に所得をのばすことで物件購入に近づいていることを

信じて励んでいただきたいと思います。

少し長くなりましたので、残りについては次回にさせて

いただきたいと思います。

本日は、『融資のための属性』という内容でお伝えさせていただきました。

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2011年11月24日木曜日

ふつうのもの

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何年か前の、とあるアンケート調査でのお話です。

アンケート対象は現在アパート経営を行うオーナーと将来

アパートの建築意向を持つ潜在オーナーで、アパート経営に

対する意識と行動の比較を行なった調査でした。

この調査結果で、既存のアパートオーナーの平均年齢は約42歳

ということでした。

また、現行アパートオーナーの職業は会社員が44%、自営業が21%、

アパート経営を本業としている人は10%しかいなかったようです。

一方、これから不動産投資を始めようと考えている潜在オーナーに

おいては会社員が52%にのぼったそうです。

この調査結果を見ると、不動産投資が「ふつうのもの」になりつつ

あること、つまりを富裕層の方だけが行っている投資の形態では

なくなっていると改めて実感致します。

私も7年も前になりますが、会社員で不動産投資を始めることと

なったわけですが、運用当初よりなぜ周りがやらないのかという

疑問の念ばかりでした。

時代と共に、しにくかったこともしやすくなり、それも年齢

制限があるものではありません。

投資の話で皆様も一度は聞かれたことがあると思いますが、

複利で長期間運用することで資産を大きく膨らませることが

できるので、取り掛かるのが早ければ早い程、運用できる期間が

長くなるので、加速の角度が上がります。

人に平等に与えられた時間ですが、それをどう利用するかは、

その人の能力だと感じます。

より有効な時間の使い方ができるように、アンテナを広く高く

していただきたいと思います。

本日は、『不動産投資はごくごく一般的な投資』という内容でお伝えさせていただきました。

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自分で決める

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世の中には色々な投資が資産運用がありますが、そのほぼ全て

のものが絶対的な決められた枠の中で利益を追求していかなくて

はいけません。

例えばFXや株などは、手数料を支払い削られた投資額で日々常に

変動する通貨や株を売買し、その差益を追求します。

その日々の変動の仕方(上下、速度等)は、コントロールする

ことはできません。

��情報を正確に早く掴むことで、変化に合わせることはできます。)

私は株やFXは専門ではないので、素人が語るなと思わせてしまった

方は申し訳ございません。

私も行なっております不動産投資では、収入・速度等をコントロール

することが可能となります。

どういうことかと言いますと、例えば、空室になった時など設備導入

の検討、相場を考えた家賃の上げ下げ、修繕計画をどうするかなど

自身で効果的だと思うことを考え、実施していくことができます。

計画 → 実施 → 検証 を行い、自身のペースでコントロールし

経営を行なっていきます。

短期的な変動が極めて少ないため専門家などからアドバイスを受け

ほり間違いが少ない経営が行えることも、日々本業がある方には

大きな利点かもしれません。

私も本業に時間を縛られているので、不動産投資でなければ兼業

出来ていないかもしれません。

不動産投資をされている方で、専業の方は実はそんなに多くは

ありません。

私の考え方では資産形成のイメージが強いのですが、他にもその

ようなイメージを持たれている方が多いのではないでしょうか。

本業があっても、注力したいものがある方も資産形成と捉え、

自身で判断を下し、自身のペースで資産を運用する不動産投資を

是非、ポートリフォにご検討ください。

本日は、『コントロールできる投資』という内容でお伝えさせていただきました。

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2011年11月22日火曜日

2. Re:納得

不動産投資のデメリットのお話です。

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現在、大きな不況の波を受け物価の下落・賃金の下落・企業の

業績不振と、あまり経済に高材料の話題は少ないです。

しかし、その影響もあり金融機関の貸付金利も大きく下がって

いるのも事実です。

私の考える不動産投資では、自己資金をできる限り使わず、

金融機関からの融資でレバレッジを利かせて行います。

��裏を返せばキャッシュがないんです(笑))

ここで、メリットも大きい不動産投資ですが、このような時代

が永遠と続くわけではないというお話になります。

どういうことかといいますと、現在のような不動産投資に

有利な超低金利時代がいつまでも続くとは限りませんので、

現在の金利だけを目安に投資計画を進めたり、無理な借入

をすることは避けなければなりません。

将来、金利がアップした事も考え、返済に無理のない投資・

返済計画を考える必要がります。

間違いないキャッシュフロー計画が必要だということです。

また不動産投資は簡単には現金化することができません。

急に手元に資金が必要になっても、そう簡単には現金化

しにくい性質も考慮する必要があります。

これらの事を十二分に理解した上で、間違いのない投資を

しなければなりません。

不動産投資を私自身が実践していて、ある一定の方を除いて

しっかり実践すれば必ず資産形成ができるということもあり、

かなり積極的にお勧めしている中、こういったお話は本心では

ありません。

しかし、リスクを理解することがどの投資に関しても成功

するには必須になります。

不動産投資に関しては、やり方・形態も人や属性により

十人十色ですので、様々な意見が飛び交っていますが、

ご自身の状況・属性に沿った間違いない投資計画が組めれば

必ず資産形成ができます。

私を含め、皆様が成功に近づけるように情報発信・収集

をしていきたいと思います。

本日は、『金利上昇のリスク』という内容でお伝えさせていただきました。

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2011年11月20日日曜日

こんなのばっかりではありませんが

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不動産投資を考えている投資家は日本中にたくさんいます。

物件選定を誤ると不動産投資は取り返しのつかないことになる

可能性が高いです。

利回りを重要視しすぎて物件の善し悪しを掴むことができない

と、罠にはまる危険性があります。

立地のいい場所は物件価格も高いです。

そいった場所に利回りが10%を超える物件が出れば素人が

情報を入手する頃には売れてしまっていることが多いです。

不動産投資のプロがすごい速度で購入しているかもしれません。

物件を買うには物件を見る目が必要となります。

利回りは高いにこしたことはありませんが、利回りばかりに

目がいくと罠にはまることもあります。

物件の立地、建物の善し悪し等、できる限りプロの見解を

意識し間違いない物件の選定を心掛けてください。

例えば、売れない収益物件を持っているプロの不動産会社が

いると仮定します。

「この物件を高く処分して現金化するにはどうするか」

作戦①

ぱっと見た目を満足させるために内外装のリフォームを

行い建物が綺麗に見せ、入居する物件の印象をつけます。

作戦②

利回りを上げます。

空室を「友人・親族・社員」等、誰でもいいので架空の

入居者を、高い家賃で入居していることにします。

契約書なども作ることが可能となります。

作戦①②を行うことにより、たちまち物件は綺麗で満室に

なり、利回りが〇〇%と、善し悪しがわからない投資家が

飛びつくような高利回りの物件に生まれ変わります。

もしこのような物件を購入してしまうと契約後、1部屋、

��部屋と空室となり、当初見込んでいた利回りは一瞬で

崩れ落ち、真の利回りは恐ろしい程に低下します。

更に、空室はなかなか埋まらず、修繕費がかさんできます。

・・・・・・・

一応、私は不動産投資をお勧めしています。

ここでも書いていますし、知人にもガンガン勧めています。

��別に手数料を取って儲けているわけでは全くありません笑)

色々書きましたが、間違いない物件を掴むことができれば

必ず資産形成ができます。

間違わず不動産投資をしましょうということが結論です。

収益物件は表面的な利回りだけで購入を考えると、購入した

後に危険がある可能性があります。

不動産を購入するときは信頼できるプロの意見を、できれば

何人かの考察を聞けるとリスクは極めてなくなります。

本日は、『』という内容でお伝えさせていただきました。

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2011年11月18日金曜日

気が変わらないうちに

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先日、欲しいなと思っている物件の評価依頼をしていた銀行の方から

連絡があり途中経過を報告いただきました。

併せて、その金融機関から融資を受けている物件の評価証明がほしい

とのことでしたので、お渡ししました。

あくまで途中経過ですが、物件が築浅なこともあり積算評価がどうしても

融資額を下回ってしまっている状態ですが、既に所有している物件の

元金がある程度減っているので、そっちの担保力を考慮すればなんとか

いけるのではという状態です。

��そのための評価証明だったようです。)

私は、メインの仕事があるため不動産投資での収益はできる限り繰り上げ

をして元金を減らしていっています。

現金を持っている方が有利な場合が多いのですが、性分でしょうか。

まぁガンガン働けるうちにガンガン返しちゃいたいと思います(笑)

肝心の売主の方ですが、そういう報告を受けたので不動産業者に状況を

確認してみました。

今日のところの話だと、売主とその物件を新築した際に借入している

金融機関との話し合いをしているところとのことでした。

焦ってはいないのですが、売主のやる気がなくなって気が変わらない

うちにまとまることを祈ってまた結果を記事にさせていただくことに

させていただきます。

話は変わりますが、大分前に値段によっては購入を検討した物件が

あったのですが、どうしても売主の残債の問題があり築浅でもあった

ことで、購入を止めました。

なんと、その売主が自己破産をしたとのことで不動産業者から連絡

があり、まだ未確定ですが任意売却になるような話ではないかと

思っています。

��売主は、会社を経営しておりそちらが焦げ付いたようです)

不動産はある程度回っているのに残念でなりません。

一応、私の知人も物件を探しているのでいい話になるかもしれない

と思い、紹介をしました。

さっそく明日資料をまとめて業者と相談することにします。

こっちの方が面白い話になりそうですのでこちらも後日、ご報告

させていただきます。

本日は、『売主の気が変わらないうちに』という内容でお伝えさせていただきました。

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2011年11月17日木曜日

物件探しに





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 投資用不動産探しは、手間がかかって面倒だという方へ!!

  ご希望の不動産物件情報が不動産会社より届きます!!

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2011年11月16日水曜日

加速

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自身のファイナンシャルプランを立てる。

私の価値観では、人には将来設計が必要だと感じています。

現在は昔と違って、働いてさえいれば将来安定した生活が送れる

という可能性は極めて低いと言われていますし、感じている方が

多いのではないでしょうか。

ある程度、目標だったり、将来こうあればいいなというものが

見えていないと、現在は昔と違って楽に生きていく状態に辿り着く

までの道のりが遠い時代になっています。

この自信のファイナンシャルプランを立てることが、その目標や

将来像をつくることとなります。

これは、全ての人がしないよりはやったほうがいいことになり

ますので、是非、皆様にしていただきたいと思います。

私のファイナンシャルプランでいくと、現在の仕事を生涯まっとう

したとしても達することが困難でした。

そこで、これまでもご紹介させていただいた不動産投資を並行

していくことでそこに辿り着けるようになったり、辿り着ける

までの時間を短縮することが可能となります。

不動産投資は、うまく実行することができれば、

・資産形成が加速します

・定期的に入る収入を確保することにより、リタイア後の安心が

 増えます

不動産投資はあくまで手段であり、目的ではありません。

手段は正攻法であればなんであれ目的を達することができれば

いいと思います。

皆様のファイナンシャルプランを達成するために最適なものを

見つけ実行していただきたいと思います。

本日は、『ファイナンシャルプラン』という内容でお伝えさせていただきました。

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不動産投資のキャッシュフローの最大化には必須な税知識のご紹介です。

収入はどんどん増えているのになぜか余裕がでない、税金を払うと全くお金が

残らない税金ビンボーな方には是非取り入れていただきたい内容です。

若干初期投資は必要ですが、恐らく一瞬で元を取ってしまうでしょう。
特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~
不動産投資絶対成功節税マニュアル

2011年11月15日火曜日

入っていないのに

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ある税理士の先生からのお知らせをご紹介させていただきます。

よく勘違いしてしまう話です。

「税金は儲かった分に対して支払う」

これは、当たり前の話だと思います。

しかし、「儲かった」の意味が食違います。

お金を実際に手に入れていなくても「儲かった」と見なされ、

税金をとられてしまうものがあるのです。

それは、家賃です。

どういうことかというと、アパートに住んでいる住人が滞納

してしまったら・・・

当然のごとく家賃が入ってきません。

しかし、税務署にはこれを「儲かった」と認識されてしまいます。

つまり、このまだもらっていない家賃も「収益」として計上し、

税金を支払う義務が生じることとなります。

もし、計上忘れがあれば、あとから修正申告しても延滞税が

かかりますので気をつけていただきたいと思います。

お金はないのに、税金だけはしっかり払わないといけない

大家さんにとって滞納は、未入居よりキツイですね。

ここまで。

本日は、『入居審査は計画的に!』という内容でお伝えさせていただきました。

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収入はどんどん増えているのになぜか余裕がでない、税金を払うと全くお金が

残らない税金ビンボーな方には是非取り入れていただきたい内容です。

若干初期投資は必要ですが、恐らく一瞬で元を取ってしまうでしょう。
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今年購入した中古物件について、管理会社から電話がありました。

入居が決まったという報告ではありませんでしたが(笑)

話の内容は、付いているガス会社を変えたらどうかという話でした。

不動産投資で、中古物件を運用する場合によく聞く話です。

基本的には、不動産管理に時間を割くことを考えていないので、

業者を探したり、交渉をしたりというのはあまり考えていませんが、

今回は中古物件になるので、どうしても多少時間を割かないといけない

かなと思っていました。

今回の話は、満室になっていない物件の入居促進のために色々と

管理会社から注文が出ていたことに対して、こちらから最良案を

提案してほしいと伝えていました。

このガス会社との話はよく聞く内容なので、どの程度まで話が

できるのかお任せしていましたが、内容としては

①ガス給湯器取り替え  〇

②エアコン取り替え   〇

③ガスコンロ新設    〇

④ウォシュレット新設  X

⑤テレビドアホン    X

まぁまぁなのでしょうか。

内見された方、案内した担当者の方からの意見でエアコンは

取り替えて欲しいといわれていたので最低限の内容はクリア

したと思います。

これで、満室にしていただけることを願うことにします。

不動産投資は、投資の中でも少し特殊な投資だと考えられています。

それは、投資案件自体をコントロールできるということから

そう考えられています。

リフォームして収支の改善をしたり、入居される方の層を変えたり

市場自体を変化させることも可能になります。

これから不動産投資をとお考えの方、既に物件を所有でどんどん

物件を増やしていこうという方、私を含め皆様もこういった特性を

活かして、健全かつ大胆に不動産投資をしていきましょう。

本日は、『不動産投資の特性』という内容でお伝えさせていただきました。

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2011年11月13日日曜日

攻め

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不動産投資には色々な形態があります。

その形態により、得られるメリットも異なります。

資産形成、毎月の収入、節税と様々な目的で不動産投資は活躍

します。

私自身、自分では攻める方だと思っていますので、資産ができない

よりはできる方が、毎月の収入もないよりはある方が、税金を

ある程度払っているなら払わない方がいいと思っています。

属性によりまったく必要のない方もいらっしゃるかもしれませんが、

大体の方は、メリットを見い出せる方ばかりだと感じます。

収入に満足している方でも、その収入に課税される税金が圧縮

されればいいですね。

私個人的には、せっかくの不動産投資ですので節税だけの恩恵

というのはもったいなく感じますが、それだけでも降り積もって

いくものですから価値があると思います。

国民性なのか、わからないことには触れず自ら知ろうとしない

性格の方が多いと感じますが、一度触れてみることをお勧め

致します。

丁度、分かりやすいシミュレーションができるところを発見

しましたので、是非入力してみていただきたく思います。

本日は、『攻めの意識』という内容でお伝えさせていただきました。

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2011年11月12日土曜日

11・12月

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今年も、もう2ヶ月を切りました。

仕事をされている方は特に感じるかもしれませんが、気付いたら

��1月は終わっており、12月も一瞬で過ぎ去っていく印象です。

私は特に仕事柄、更に時間が短く感じているのではと思います。

��2月は、通常業務以外にも色々としなければいけないことが

あいだあいだに差し込まれてきます。

改善したいと思っていることの一つなのですが、私の性格で

めんどくさいことや、気が進まないことを後回しにしてしまう

癖があります。

��良く言えば、効率を考えて優先順位を付けています。笑)

忙しい時は特にですが、顕著に現れてしまいます。

本業が優先で大事なのは当たり前ですが、不動産投資をされて

いる方はこちらでも非常に重要な忘れてはいけないことがあります。

これは、そういった正確の私でも非常に優先順位が高い項目

になりますので皆様もお忘れないようにお願い致します。

それは、年末になっていく11月は、納税予測をすることが大切

ということです。

不動産投資では自身で処理しなければいけない業務は極めて

少なくすみますが、年に1度ある確定申告をする必要があります。

確定申告で1年分の収支を申告し、納税や収支の締めを行います。

不動産投資で、成功したい方は必ず必要になる税に対する知識も

ここで活かされます。

しかし、年を超え、実際に確定申告をする時に右往左往しても

どうすることもできず、実は、この11月で納税予測をし、

その内容によっては、12月に手を打つことができます。

��手を打つのは早ければ早いほうがいいので12月である必要

はありませんが、年の終わりに近いほうが収支が見えやすいです)

このような理由により、今月、来月は非常に重要な時期になります。

今年(納税)だけでなく、来年のさらなる投資拡大の計画も

考慮し、この時期を大切に過ごしていただきたいと思います。

本日は、『11・12月の重要性~納税予測など~』という内容でお伝えさせていただきました。

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