2011年11月3日木曜日

柔らかい

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本日は、私の本業の方でのお話になります。

私は、建築メーカーに務めていて住宅に関連した仕事をしています。

少し前に、新築の集合住宅をご契約いただいたときのお話です。

そのお客様には、相続税対策でご決断をされましたが、当然の如く、

集合住宅の収支について、将来の安定性について色々なお考えが

ありました。

そのお話の中で、オール電化アパートに対するご要望が出てきました。

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というのもご計画の地域性では、住宅を新築するなら、オール電化を

一般的と強く感じるエリアで、周りの借家との差別化等をお考えでの

ご要望でした。

まだご検討の途中経過にはなりますが、不動産投資は住宅を建てるのと

まったく異なり、収益性を重要視しないといけません。

今回は電化仕様という先行投資に対して家賃の値上げから回収率を

考える必要があります。

��もちろん入居率・差別化にも目を向けないといけません。)

先行投資に対する回収率は悪くなかったのですが、周辺相場に対する

上限家賃の把握が必要になることと、設備を取り入れるわけですから

メンテナンスや機器の取り替え費用などを長期的な視点で検討する

必要があります。

私の場合も、7年程前に新築した際に、差別化することばかりを考え、

周りの借家にはない浴室TVを調子にのって付けてしまい、この前あった

地デジ化で取り替えを迫られ思いのほか、大きな出費をしてしまった

経験があります。

様々な要因が絡んでくる事業ですが、できる限り広い視野で、できる

限り多くの方の考え方を取り入れられる柔らかい脳になることが重要

ではないでしょうか。

本日は、『投資に対する回収・維持管理』という内容でお伝えさせていただきました。

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