2012年1月31日火曜日

補助金

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今日は、役所にいってきました。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

今日は、と書きましたが、昨年・一昨年前から特に増加して

きましたが、かなりの頻度で役所には足を運んでいます。

画像にもありますように現在は、様々な助成金が存在します。

景気は悪化傾向で、消費者心理としては自粛の傾向が感じ

られますが、優遇税制や公共団体が行なっている施策などでは

条件がよくなってきているのが現状です。

ご計画が可能な方にとっては、有利に働くのは間違いない

と思いますので、この機会にしっかりと将来設計していただき

たいと思います。

話は変わりますが、画像でのっています太陽光発電ですが、

私の勤めている会社での話ですが、賃貸アパートに太陽光発電

を搭載している物件をいくつかですが発見します。

条件等にもよりますが、10年程度の期間である程度目処を

つけないといけませんが、15%を超える利回りがでたり

します。

私は住宅に搭載しての販売はかなりの割合で出ているものの

賃貸アパートへ搭載の考えは若干薄かったです。

私の独断と偏見で計算してみたところ、様々な要素はあります

が住宅と違い、買取価格の固定期間が過ぎた後の考え方が

ネックとなり、若干進んで搭載しずらいというのが私の考え

となりました。

補助金の手続き等は実はかなりの手間を要しますが、住宅に

対してのメリットは大きいと感じますので、さらなる普及に

努めたいと思います。

本日は、『利回り』という内容でお伝えさせていただきました。

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不動産投資には、準備が必要になります。

その準備の中で、最も重要だと言われている物件選定の

力を付けるには、どうしでも物件を数見ることが必要と

なります。

目を養うことで失敗するリスクを極めて小さくすることが

可能となりますので、触れてみていただきたいと思います。

ご参考までに。






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不動産投資には専門知識がある程度必要になってきます。

そこで、不動産投資の知識を詰め込んだ、500ページ以上にもなるレポートの

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不動産投資大百科

2012年1月29日日曜日

悲劇

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本日は、先日ご紹介した悲劇の写真を掲載します。

ドン。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

ひどくないですか?そうでもないでしょうか?

現物はやばかったです。

おそらく掃除・手入れをまったくしてこなかったのでしょう。

できるだけ目線を下に落とさないようにと、脳が拒否して

いました。。

本当に汚すぎて、これから先ご入居いただく方に申し訳ない

ので、取り替えたいと思います。

ここの部屋ではないですが、管理会社からもリフォームの

提案を受けていますが、私が通っていた学校は建築系の学科

でしたので私自身もですが知人にも沢山の職人がいますので

費用対効果を考え、できるだけ出費をはやく回収できるよう

に計画していきます。

何事も費用対効果です。

お金も時間も労力もそれに見合う対価を考えていきましょう。

本日は、『費用対効果を考える』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年1月27日金曜日

ひどい部屋

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本日は、とうとう届きました以前のオーナーが住んでいた

噂の部屋の写真をお届けさせていただきます。

まずは1枚目。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~
こちらは玄関回りになりますが、なぜかよくわかりませ

んが壁に釘が何本もささっています。。。

どうやらカレンダーやメモなどを画鋲代わりに釘で固定

していた模様です。

ひどい。

そして2枚目。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~
こちらは3Kのうちのひと部屋です。

仲介業者にきれいに使っているから特に手を入れる必要

はないよといっていたようですが。

改めてになりますが、皆様、物件購入前には必ず細かい

チェックをしましょう。

今回は細かくチェックしていなかった私にも落ち度はある

のですが、仲介業者=管理会社の方も確認していただけて

いないということで、業者様側の方よりほぼ全額負担で

リフォームをしていただけることとなりました。

勝負時期に入っていますので、早急にリフォームしていた

だけることになり、入居付を期待しています。

さらに、1枚目の右に見えているのはキッチンになるの

ですが、そのシンクの写真も悲劇的なものになっています。

現物は現地で確認していますが、鳥肌が立って気分が悪く

なるほど汚かったです。

今日は載せませんが、見たい方は明日にでもUPしますので

覗いてみてください。(食欲がなくなります)笑

この部屋のリフォームも後々ご紹介させていただきます。

キッチンは、リフォームしてマシになるとのことだったの

ですが、私がどうしても生理的に受け付けられなかったので

自己負担で新調することにしました。

築古の物件になりますと、このような光景を見ることも

増えてきます。

築古をメインでされている方からするとこのくらいはまだ

まだ軽い内容かもしれませんね。

築古物件を検討している方のご参考になればと思います。

本日は、『築古物件購入の参考に』という内容でお伝えさせていただきました。

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区分について

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本日は区分について、非常に参考になる記事を読ませて

いただいた内容をご紹介させていただきます。

大変参考になったところは、区分の持つ特有のメリット

に魅力を感じて選ぶということです。

ここからは引用です。

��------------------------
【メリット】
・流動性が高い。(低価格なので売りやすい)
・管理がしっかりしていれば、手間が掛からない。
・突発的な支出が少ない。
・良い立地に物件を持つことができる。

逆を言えば、これらのメリットが享受できない区分マンション。

管理や立地が悪かったり、修繕積立金の残高が不足していて、

突然の臨時徴収があったりするような区分マンションは、

まったく買う価値がないと考えています。

一棟ものを買う資力がないから区分・・ということではなく、

特有のメリットに魅力を感じて区分マンションを投資対象と

して選ぶようにしたいですね。
��------------------------

私は、1棟ものと区分の2種類の不動産投資をおこなって

いますが、それぞれに特徴やメリット・デメリットが

やはりあります。

しかし、それは個人の属性や不動産投資に対する目的

によっても得られるものが異なってくるため、一般的な

話は勉強しても、ご自身の投資スタイルに合わせて

シミュレーションする必要があります。

どちらがいいというのは人それぞれですので、しっかり

計画をして物件購入に向けて突き進んでいただきたいと

思います。

本日は、『区分の持つ特有のメリットに魅力を感じて選ぶ』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年1月25日水曜日

銀行からの依頼

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本日、取引のある銀行から連絡がありました。

私は、不動産投資をするにあたって銀行から借り入れを

しています。

その銀行は地銀なのですが、私の地元ということや友人が

勤めていたりと、色々とご縁もあり取引させていただいて

おります。

その電話の内容は、物件探し依頼でした。

どういうことかというと、銀行からの目線でいうと県外の

お客様が私のメインの投資をしているエリアで物件の購入

を考えているが、なかなか目にとまる物件が見つからない

とのことでした。

その銀行は、案件によると思いますが融資にはかなり

積極的で、優遇していただけているのではないかと、

私自身の感覚ではありますが思っています。

そこで、貸したい方がいるのだが貸す物件がないという

ことで、私もまだまだ物件を探しているという情報から

その情報を分けてほしいということです。

いい物件は自分で買いたいのですが。(笑)

これも、これから先の長い付き合いにできればなって

ほしいという希望も込めて、お手伝いすることになり

ました。

しかし、私は不動産屋ではないので慈善事業になりそう

ですが、頑張って行きたいと思います。

give & ake の精神でこれからも不動産投資に

関わっていきたいです。

本日は、『銀行との付き合い』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年1月22日日曜日

条件悪化

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もうご存知の方はすみません。

今年に入ってからの発表ですが、平成24年4月1日以後

のフラット35の制度変更が行われることが決定しました。

条件としては、

��、【フラット35】及び【フラット35】Sベーシック

の融資率の上限を建設費または購入価額の10割から9割

に引き下げます。

【例】 新築住宅購入価額 3,000万円
    融資限度額    2,700万円

��月末までは物件価格の100%ですので、現状いわゆる

フルローンが可能な状態ですので、自己資金が必要になる

場合が増加します。

��、【フラット35】Sベーシックの金利引下げ期間について

以下のとおり変更します。

【フラット35】Sベーシック(金利Aプラン)  
当初20年間 → 当初10年間(0.3%優遇)

【フラット35】Sベーシック(金利Bプラン)  
当初10年間 → 当初5年間 (0.3%優遇)

こちらは、単純に優遇期間の短縮ということで、借入金額

にもよりますが支払う金利が大きくなるということです。

私は、住宅の販売の仕事をしており、現在の優遇制度に

なってから多くの方にフラット35の利用をしていただき

ましたが、この制度変更はメインで利用をしていた私の

感覚からすると大変痛手な制度変更となります。

もしかしたら、ここ何年かの私のお客様の中にも、その

当時、この制度変更がされていたら、建築することが

できなかった方も何人かいらっしゃったのではないかと

今思えば思う次第です。

不動産に深く携わっている身で携わっている方は皆様

特に思われていると思いますが、不動産は大変大きな

金額が動くことになりますので、少しでもメリットの

ある時に、少しでも多くのメリットを利用できるように

計画を進めて頂きたいと思います。

本日は、『出来る限りのメリットを』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年1月19日木曜日

開かずの間

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本日、不動産業者の方と打ち合わせをしました。

内容は、ちょっと大きなリフォームについてです。

昨年、私の購入した中古物件には開かずの間があります。

実はその部屋には、以前所有していたオーナーが自宅

としてはるか昔から住んでいたそうです。

なんかこの書き方・・・

以前のオーナーは生きていますので勘違いのないように。

話が飛んでしまいましたが、その開かずの間ですが、

売却する際には仲介兼管理業者にはきれいに使っている

ので、手直しも必要ない。

現状有姿でお願いしますとのことでした。

それがそれが・・・

中身はひどい有様でした。(ぱっと見、廃墟。。。)

また今度、お見せできる範囲の写真を載せたいと思います。

私も確認をせずに決済してしまったのはよくありません

でしたが、仲介兼管理会社にも抜けがあるということで

なんとか売り主と業者の間で処理をしてほしい旨をお伝え

していました。

かなり時間がたってしまいましたが、話をまとめていた

だいて少し大がかりなリフォームをしていただくことに

なりました。

色々ありますが、管理会社の方にはご迷惑をお掛けして

いますが、できるだけ相手の意図を汲み取り優先的に

客付をお願いしたいと思います。(笑)

この物件のエリアでは私の思う一番の業者だと思って

います。

できれば末永い付き合いができればと思っています。

文章ばかりになってしまいましたので、また今度、

ひどい写真を色々と載せてみたいと思います。(笑)

あと、まだまだこれからですが、リフォームについても

触れていければ皆様のご参考になればと思います。

本日は、『購入前には必ず詳細までチェック』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年1月18日水曜日

激動の

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激動のシーズンです。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

学生向け物件ならではです。

この時期にきて入・退去が激しくなってきました。

特に退去の方が・・・。

一大事ですね。

学生向け物件を狙っている方や、購入予定の方はお気を

付けください。

しかし、そうはいっても入居も着実にきています。

画像の入居以外に、本日も一つ決まった連絡がありました。

退去4

入居3

若干、シーズン前の空きもあるので、このシーズンを勝ち

越して高水準を維持していきたいと思います。

どの不動産投資家も、物件選定の際にエリアやターゲット

を考えていると思います。

今回、私もそういったことを考えてこの物件を購入しました。

近隣物件と比較して差別化できる物件を選定しましたので

その期待に応えてほしいと思います。

本日は、『激動のシーズン』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年1月13日金曜日

8200万円

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昨年、融資の相談をしていた物件についての融資回答が

出ました。

タイトルにあるように8200万円まではOKという回答

でした。

物件を書いていないのでイマイチわかりにくいですが、

要は物件価格100%という回答です。

私の個人的な感覚では、できれば、自己資金の投下を

抑えたいので、物件価格+αの諸費用分も融資してほしい

というのが理想の形でしたが、今回の回答を真摯に

受け止め、今後につなげていきたいと思います。

今回の物件は、売り主の借入金の都合があり、売り主だけ

の判断ではなく、借入先の金融機関と相談が必要とのこと

なので、はいそうですかとすんなりいかないような気が

しています。

出来る限りの最善を尽くし物件購入に向けて突き進みたい

と思います。

様々な条件の物件があり、中にはうまくいかないものも

たくさんありますが、その中でも『ものになる物件』を

選別し、購入できるかどうかは、事前準備が非常に大切

になります。

毎日物件を見ることも、融資相談をすることも、書籍で

勉強することも、セミナーに参加することも全て準備だ

と思います。

私もたくさんの物件を見て、シミュレーションで計算し

融資相談をして初めて1物件の購入に至っています。

物件の購入をご検討の方は、数多くの物件に対しての

アプローチを心掛けていただければと思います。

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2012年1月10日火曜日

はじまり

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入居者争奪戦の時期に差し掛かってきましたね。

不動産投資では、入居者に物件に住んでいただき初めて

家賃がいただけ、収入になります。

入居者がついていない物件は、経費だけ浪費する不良債権

みたいなものです。

年明けの1~3月は1年の中でも最も人の流れが活性化

する時期となりますので、空室を埋める大きなチャンスと

なります。

空いている物件はできればこの時期に入居者を獲得したい

と思っている不動産投資家は多いのではないでしょうか。

私もその中の一人です。

本日、管理会社から電話があり、さっそく入居希望者の件

で相談でした。

内容は簡単に言うと、入居希望者からの家賃の値下げ交渉

でした。。。

私の所有している物件で空きがあるのは、昨年購入した

中古の学生・単身者向けのアパートです。

今回の値下げ交渉はその学生なのか、その学生の親御様

なのか、もともとそんなに高い家賃設定にはしていない

のですが、少しでも安い方がという気持ちはわかります。

募集や管理に関しての大筋の意向は伝えており、できる

限り管理会社の意見を取り入れて、委託しているので

今後の家賃設定や、周辺の動向を考えなんとかいい条件

で決めていただきたいと思います。

私は、基本的にこのような話や、管理に関する業務等に

時間を割くことをできるだけ避けるようにしています。

皆様もよくビジネスの話で聞いたことがあると思いますが、

��65日24時間稼働して収入を生み出す仕組みを作る

ことが必要です。

不動産投資もそういった仕組みの一つだと捉えており、

できる限り私自身の時間を消費することなく、資産形成

ができないかという思考で行っております。

不動産投資にも様々な形態があると思いますが、私の

ように考える方も多いのではないでしょうか。

ビジネスをお考えの方は是非一度、ビジネスの基本と

なる考え方の大筋も掴んでいただけるのではないかと

思います。

本日は、『賃貸経営の勝負時』という内容でお伝えさせていただきました。

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不動産投資は、できる限り沢山の物件をみたり触れてみる

ことがリスク回避に重要な物件選定のツボを得るために必要

になります。

初めての方、これからの方は是非資料だけでも触れてみて

いただきたいと思います。






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2012年1月9日月曜日

公務員

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アメーバニュースに2011年新成人の将来就きたい職業

が発表になっていました。

��位 公務員(19.4%)

��位 技術系の会社員(14.9%)

��位 サービス系の会社員(6.2%)

だったようです。

また、就きたい職業がわからないが3割にのぼったそうです。

私も、高校卒業時に就きたい職業がわからないまま会社員

になったので、なんとなくその割合が多いのも納得です。

そのなかでも公務員が大きい割合を占めているのは、やはり

こういったご時世から、安定的な考えをより持つ方が増え

てきているのでしょうか。

私の個人的な考え方ですが、できる限り若いうちに厳しい

仕事に就き、自身の能力の向上に努めていただきたいです。

若い頃の苦労は年をとってから同じ苦労をするよりも、

非常に重要で、能力の伸び率は何倍もになります。

私は10年以上前に仕事に就いてから、できる限り若い

うちにということを、肝に命じて仕事をしてきましたが、

年数が過ぎるにつれ、その考えはどんどん大きく感じる

ようになっています。

私もまだまだ若いという気持ちで、できる限り苦労を

したいと思います。(笑)

話は変わりますが、このニュースで1位になっています

公務員ですが、私の知り合いにも何人か公務に就いてい

ます。

互いに色々考えを話すことがあるのですが、聞くところ

によると、非常に副業の規制が厳しくなかなか始めの一歩

の敷居が高いようです。

しかし、このブログでもご紹介させていただいている

不動産投資は、公務員の多くの方が積極的にされている

資産形成の手段のひとつとなります。

安定思考の強い公務員の方が安心して手掛けていただいて

いるようですので、是非一度ご参考にしていただければ

と思います。

本日は、『安定思考』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年1月7日土曜日

増税

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本日は、メルマガで増税について書かれていたものを

読ませていただいた内容からご紹介させていただきます。

まずはこちら。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

まだまだ不透明ですが、これから近い将来に消費税の

増税が予測されます。

私の本業でも、この住宅着工戸数というものが非常に

業界事態の業績に関わってきます。

本業の方では、販売している側なのですが、不動産投資

での資産形成の視点から考えると、私も購入者側になって

きます。

不動産投資は、比較的大きな金額になることが一般的で、

物件購入者が負担する税金も大きく、非常に重くのしかかる

ものとなり、添付しましたように増税になる前の一時的な

駆け込みにより、市場は活性化しますが当たり前のように

すぐに衰退していってしまいます。

ようは増税すると購入者の負担が増えるので、購入者の

金銭面でのハードルが確実に高くなり、難易度が増すことに

なります。

先日の記事にも書きましたが、どうせ物件を購入するなら

できる限りいい条件で始める方がリスクも小さくできます。

自身の現状を踏まえ、経済事情と市場の変化をしっかりと

見据え計画を実行していただきたいと思います。

本日は、『低税制で優位な条件を利用する』という内容でお伝えさせていただきました。

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