2012年3月29日木曜日

預かり

本日も管理会社からのメールです。

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特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

あまりきれいな設備ではありませんが、築20年程度になると

ユニットバスもこのように劣化してきます。

ん?

洗面台が割れています。

これどうやって直すのでしょうか。

20年も前の設備なのですが規格は今も変わってないのかと

思っていましたが、何もこちらが調べたりどうこうする間も

なく、管理会社の方が交換で対応できるとの連絡があり、

さらに、入居者の過失ということで負担なしで新しくなる

そうです。

そのうえ、なぜかよくわかりませんが美装も退去された方に

していただける話になったそうです。

そしてこれがこちらの部屋の原状回復の内容となりました。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

んー、強引ですが助かりました。

ここ最近特にですが、入居者の保護が顕著で、オーナー側が

不利な流れになってきているのは、運営されている方は、

感じられているのではないでしょうか。

今回のような特例は今の時代では期待薄ですが、預かれる

のであれば敷金は出来る限り預かりたいものです。

ただ、築古にもなると敷金や礼金などの金額面での差別化

にどうしても走ってしまう傾向にあります。

物件選定の際には、価格面以外にも周辺の物件と比較して

競争力がある物件を選定できれば、少なからず価格だけで

勝負にならないように運営することができます。

昨日記事にさせていただきました、購入前と購入後の、

運営利回りの劣化の防止策は、購入後の運営も大切ですが、

実は、購入前の物件選定から始まっているのです。

このように、不動産経営は物件購入前から始まっている

といってもいいのではないでしょうか。

本日は、『不動産経営は物件購入前から始まっている』という内容でお伝えさせていただきました。

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投資には必ずリスクが伴います。

私がご紹介しています不動産投資は、特に金額が大きくなる

ケースが常となります。

よく言われますが、リスクを限りなく小さくすることが、

非常に重要となる投資形態かもしれません。

まずは、知ることから始めて見てください。






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2012年3月28日水曜日

想定内

もうすぐ3月も終わります。

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不動産賃貸業の繁忙期も、終わりに近づいてきています。

少し前に、読者登録させていただいている方のブログで

不動産業者に騙されないようにというような内容の記事を

読ませていただきました。

ここ最近の不動産投資業界からいうと、多くの方が実践

されているのではないかと思います。

内容は、

表面利回りは満室想定であり、現況利回り・ヘッジを見た

利回りの把握をする
ということ

と、

その利回りについて、今現在、貸し出し可能な家賃設定

であるか
ということでした。

キャッシュフローのキーになる部分ですので、多くの方は

しっかりと把握・想定された運営ができているのではない

かと思います。

ここからは私の補足になるのですが、

これらは、築が古ければ古くなるほど大きくぶれる傾向

になると思います。

私は、新築1棟、中古区分、昨年から築古1棟と、様々な

形態の不動産を取得して感じたことになります。

築古であればある程、そこの変動についてしっかりと

検討をしておくことが必要となります。

さて、私が昨年購入した築古1棟物件ですが、その物件が

今日の観点からどのように運営されているかですが、

※利回りは購入諸費用を含んだ総支払金額を元に算出

購入前               今現在
  
満室利回り  14.68%   ⇒   14.49%

現況利回り  12.28%   ⇒   13.69% 

というような感じです。

現況利回りは、この繁忙期の管理会社様のおかげもあり、

��Pしました。

若干、満室時利回りはその時々の管理会社と入居者の

方のお話で動くと思われます。

購入して最初の繁忙期に入居者の1/3が入れ替わりましたが

想定していた利回りをしっかりとキープできる競争力が

あるのではないかと思います。

想定内です。

実際に物件を購入された方は、一度このような購入時と

今現在の収支変動を把握されてみてはいかがでしょうか。

当初の、投資計画から大きくぶれてしまっている場合は

再度その物件の出口計画を見直すことが必要な可能性も

あるのではないでしょうか。

また、これから物件選定の方は、多くの方がブログで

記事にされているので承知のことかもしれませんが、

非常に重要な部分になりますので、再度、今検討中の

物件について再シミュレーションと確認をしていただ

ければと思います。

本日は、『可能な真の利回り』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年3月25日日曜日

1. 無題

管理会社の方からメールをいただきました。

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私が昨年購入した築古の中古物件がありますが、その他の

所有物件と違い、家賃保証がなかったり手直しが必要に

なったりと、あくせくしております。

そして、不動産賃貸管理業の勝負時期であるこの季節に

私の物件もいい意味でも悪い意味でも大きく動いており、

動きがありすぎて把握しきれなくなったので、管理会社の

方に、簡単にですが現状をまとめていただきました。

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なんと。。。

恐ろしいほどに動きましたね。

なんとこの物件、全戸数の1/3が購入した年度に退去して

しまっている状況です。

��もしかして前オーナーにいっぱい喰わされたのでしょうか。)

学生がターゲットの物件は、この時期に入れ替わりがあること

は認識の上でしたが、この割合はひどいです。

下手をしたら、大打撃を受けていたかもしれませんね。。。

しかし、そこは近隣物件を比較をしても競争力のある物件

だと判断して購入した。

うまく競争力のある管理会社を連携がとれ私の物件に注力

いただけたことが、残1までこぎつけた要因ではないかと

思っています。

毎年、この時期になると入れ替わりがあることを意識して

運営していく必要がありますが、今年入れ替わった部屋に

関しては、しばらく落ち着いて運営が出来ると思います。

出口も考えて購入している物件ですので、稼働率を上げ

早期に回収して不動産投資を拡大していきたいと思います。

不動産投資の同志の皆様、後もう少しですが諦めずに物件

の稼働率向上に奮起しましょう。

本日は、『競争力のある物件を見極める』という内容でお伝えさせていただきました。

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その準備の中で、最も重要だと言われている物件選定の

力を付けるには、どうしでも物件を数見ることが必要と

なります。

目を養うことで失敗するリスクを極めて小さくすることが

可能となりますので、触れてみていただきたいと思います。

ご参考までに。




2012年3月22日木曜日

もう少し

もう少しです。

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本日も、管理会社から連絡をいただきました。

あと空室1室です。

何とか満室にと、管理会社の方と話をしています。

また、別件で契約となった部屋の原状回復についての話も

ありました。

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私の依頼している管理会社は、私が仕事をしていることもあり

なかなか物件を見る時間がないことも理解いただいていて、

このような退去後のレポートをいただけます。

このレポートと、原状回復の見積もりをいただき、色々と検討

させていただいています。

見積もりだけもらって高いだのここも直さないといけないの

だの文句を言うのは申し訳ないので、レポートを見ながら、

担当の方と高いだのここも直さないといけないだの文句を

いっています。笑

相談ですね。

仕事の関係上、なかなか時間が作れないのですが今のところ

大きな問題もなく、物件の運営も行えていますので、管理

会社には大変感謝しています。

遠方で不動産投資をされている方は特に、このような報告書

をいただけないか管理会社に依頼されてみてはいかがでしょうか。

不動産投資のメリットは色々あるのですが、私が実際に触れて

感じたのが、やはりレバレッジ効果です。

融資を利用したレバレッジは分かりやすいのですが、上記

に書かせていただいたように、自身の時間を使わずに人の

時間を利用したレバレッジ効果を非常に体感できています。

「時は金なり」とも言われるように、お金を使って時間を

買う時代ですので、出来る限り時間のレバレッジを利かせ

投資を行っていきたいと感じます。

本日は、『時は金なり』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年3月19日月曜日

間違えた

管理会社の方が間違えて契約をしました。

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3月も終盤に差し掛かり、もう少しで不動産賃貸業を

されている方の勝負時も終わりに近づいています。

そんな中、本日も管理会社の方から連絡がありました。

この勝負の時期は、物件の流通が激しくなることもあり、

その都度連絡をいただけます。

都度都度、連絡をいただけると状況が早くわかって

ありがたいですね。

私は、管理を任せている管理会社を信頼しているので

出来る限り、管理会社の意向を尊重するようにしています。

��全てというわけにはいきませんが)笑

話が飛んでしまいましたが、文頭にありますように、

その任せていた管理会社の方が、もともと私の方で

予定設定していた家賃を間違えた家賃で計約をして

しまったという連絡でした。

普通、間違えたというと失敗・失態のイメージがあります

が、なんと今回の連絡は、私の予定設定していた家賃の

+2000円で客付をしてしまったという話です。

素晴らしい間違えです。

このような間違えはどんどんしていただいて、利回りを

どんどん上げてほしいと思います。

まだこれから、大学の後期発表、単身社会人の転勤の季節

へと移っていきますので、残りの勝負時を満足できる形で

乗り切っていきたいと思います。

本日は、『管理会社を信頼して任せる』という内容でお伝えさせていただきました。

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その準備の中で、最も重要だと言われている物件選定の

力を付けるには、どうしでも物件を数見ることが必要と

なります。

目を養うことで失敗するリスクを極めて小さくすることが

可能となりますので、触れてみていただきたいと思います。

ご参考までに。




2012年3月15日木曜日

変動する時期

昨日、やっと確定申告が完了しました。

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昨年は物件を購入したこともあり、想定通りの申告に

なりました。

不動産投資は大きな金額が動くこととなるので、税に

注意して物件選定をしないと、ひどくキャッシュフロー

が悪化することとなります。

私のように借入を利用し、レバレッジを利かせて運営を

している方は特に、元金の返済があるのでキャッシュで

運営している方と比べると、ここらの調整は必須となり

ます。

話は変わりますが、今月は少し早目の管理会社からの

送金書がメールで届きました。

といっても、今月が特に早い入金があるわけではあり

ません。

送金書です。

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毎月このような形で送金書が届きます。

これから不動産投資をと考えている方は、これが実際の

毎月のキャッシュフローになりますので、見えないお金

がないように、しっかりと参考にしていただければと

思います。

この時期は、入退去が重なり支出が大きくなることが

多いです。

現状復旧費用。

広告費。

等々。

特に私は借入をしていることもあり、この時期は、

収支が平常時と比べると大きく変動します。

不動産投資のよいところのひとつである、長期安定的

に運用が行えるという部分にこの時期は影が見えます。

このように、お金の出し入れが大きく変わることが

想定できるので、実際の送金時期よりも少し前もって

収支が把握できるようにと、送金書のメールを事前に

想定して送っていただくことにさせていただきました。

物件数が増えてくると、この変動がさらにぶれてくる

ことが想定されますので、皆様もこのような方法で

管理されてみてはいかがでしょうか。

本日は、『変動する時期は、よりしっかり管理』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年3月14日水曜日

価格改定

私だけではないと思いますが。

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先日、記事にさせていただきました現状回復費用の単価を

管理会社さんと相談させていただきました。

若干ではありますが、全ての部屋でこれから先ずっとと

なりますと、地味に効いてくると思います。

相談して提示いただいたものはこちら。

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もともと、若干高いかなと思っていな部分が、並になった

だけかもしれませんが、私が自身でリフォーム業者と内容

や金額を打ち合わせしたりする労力が削減できるのが、

大きいと思っています。

ただ問題なのが、それが本当に手直しが必要かどうかの

判断を全て管理会社に委託するのには若干の抵抗があります。

こちらの物件で既に体感していることで、費用がかから

なかったことがありました。

その内容はまた後日に書かせていただきたいと思います。

不動産賃貸業を行う上で、原状回復費用というものは、

必ず触れることがある内容です。

今からでも遅くないので、今一度見直しを掛けてみては

いかがでしょうか。

��いっぱい、いっぱいで頑張っていただいている業者様

でしたら、この内容で更なる減額をされてしまったら

申し訳ございません。)

本日は、『できる限り有利な条件で不動産投資を』という内容でお伝えさせていただきました。

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