2012年10月28日日曜日

大分変わります

本日は物件事例です。

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少し前になりますがよく知った業者さんから紹介を受けました。

価格が手ごろで買い安そうで、利回りもまぁまぁだったのですが

この利回りと言うのが曲者です。

こちらをどうぞ。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

なんてことでしょう~。

バラバラです。

築古中古物件にはよくありますね。

大分前から入居いただいている方と、最近の相場で入居されて

いる方の家賃に大きく開きがあります。

また、これは不動産業者が気分を害するかもしれませんが、

何かサービスや特典を付けて、物件を高く販売するために、

無理に家賃引き上げ、利回りを無理矢理あげたりすることが

たま~にあるようです。

こんな時は低い家賃で利回りをはじいてシミュレーションする

ことにしましょう。(皆してますね)

差が非常に大きいときは、注意が必要です。

本日は、『利回りの再計算』という内容でお伝えさせていただきました。

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不動産投資大百科

2012年10月24日水曜日

検討中

検討中です。

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まったく不動産関連とは違います。

高校生の時以来のキャリア変更を検討中です。

ちょっと乗り遅れていますが、これを見てきました。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

あまり詳しくはないですが、今の感じだと機種変更よりも

乗り換えて新しい機種を使う方がいい気がするのですが

そうでもないのでしょうか。

これからというか、もう大分前からそうですが、情報の価値

が非常に高くなってきているのを感じます。

そういった中で優位に生きていくためにも、新しいものは

できるだけ取り入れ、使いこなすことが必要に感じます。

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2012年10月17日水曜日

相変わらず

今月も報告メールが届きました。

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私の物件の管理をしていただいている管理会社からの物件

管理報告のメールです。

相変わらずの報告内容でしたが、この相変わらないのが

不動産投資のいいところです。

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こんな感じです。

出来る限り安定的に運営状況の変動が大きくない物件が

選定できるといいですね。

空室のまま変動しないと困りますが。(笑)

話は変わりますが、先日記事にさせていただきました物件

ですが、その翌日に別件でその物件を紹介いただいた業者

を訪問する機会があり話をしてみると、やはり速攻で客付

できそうだということでした。

このご時世ですので動く物件は速攻で動きます。

情報化社会になればなるほど、競争も激化しますので、判断力

が問われる時代となります。

ご自身の判断基準をしっかり持ち、そういった時代でも

間違いのない判断で成果が出せる実力を身に付けましょう。

本日は、『相変わらない方がいい』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年10月15日月曜日

速そうなのが来ました

良くして頂いている業者から物件紹介のメールが来ました。

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私の希望エリアと選定基準からはズレているのですが、中々

に回っています。

スペックは、

・築古シングル・ファミリー混合1棟(築30年以上)

・RC3階建

・車が必要なエリアなのですが、敷地内になく近隣借り上げ

・利回り 24%超え(想定)
     18%超え(現況)

・価格 5000万円を大きく下回っています

・価格<<<積算(150%)

見た目はこんな感じです。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

考察としては、ぱっとみだけじゃなくやはり築年数に見合った

外見かなと感じますね。

車が必要なエリアで敷地内に駐車場がとれてないところが最大の

マイナスポイントです。

それにより、出口も不利にはたらきます。

ここら辺りが私の選定基準からズレています。

しかし、こちらの物件の回転率と積算には目を見張ります。

なんとこの利回り、近隣の駐車場を部屋数に必要な分を借り上げ

てこの利回りです。

通常言われる利回りでいうと、驚異の26%超え。

指値がいけそうだという情報もあるため、30%を超えてしまう

かもしれませんね。

積算も出ているため融資を引きやすいこともプラスです。

築古のため、借入年数は気にする必要がありますね。

私的にはこんな感じの考察となりました。

こんな物件いかがでしょうか?

本日は、『既存投資家の物件考察』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年10月14日日曜日

そこまででもない

本日も物色しています。

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検索しているといくつか業者様からの物件紹介のメールが

届いていました。

結論からいうと検討するに至る物件ではなかったのですが(笑)

どうやったの?っていう物件がありました。

白黒で見にくいですが、外見はこんな感じです。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

写真ではよく分かりませんが、私が疑問に感じたのがこちら。

・平成10年以降新築

・第一種低層住居専用地域(50/150)

・建蔽率オーバーの既存不適格建物

。。。

割と世の中には既存不適格という、今の基準には適合していない

建築物が数多く存在しますが、それは割と、今の基準に変わる前

の基準で当時新築されたり、建てた後に増築や改築をして、基準

に合わなくなったりというものが多いのです。

こちらの物件、平成10年以降に新築されておりまだ比較的新しい

建物なのですが、建物の本体の建蔽率がオーバーしています。

当時と言ってもまだ10年ちょっと前の基準なので、こちらの

物件の地域性が把握はしていないのですが、そんなに変わった

のでしょうか。

建築確認番号という当時の許可番号も出ていますので、調べよう

と思えば調べられるのですが、検討に至るまでの物件ではありま

せんでしたのでスルーとなりました。(笑)

気になったことはとことこん調べるタチなのですが、そうでも

ないことは、時間がもったいないというかそこまで意識が働かない

ので、さらっと流れてしまいます。

限られた時間の中で効率よく物色していきましょう!

本日は、『既存不適格』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年10月11日木曜日

3. Re:Re:無題

先日、割と良さそうな物件を発見しました。

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どんな物件かというと、

・築古1棟シングル

・価格は2000万円以下

・利回り15%程度

・主要駅徒歩3分

こんな感じで見た目はというと

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規模も適度で初めての方も、追加の方にも買いやすい物件です。

買いやすいということは、競争が激化する反面、出口からしても

売り抜けやすいことに直結します。

こういった物件を数こなすと、リスクも大きくなく、タイミング

を見計らい資産整理もしやすいのではないでしょうか。

ちなみにこちらの物件、当日の朝にネットから物件確認をし、

そのまま資料請求をさせていただきましたが、その日の午前~

午後にかけて3件の方から買い付けが入ったということで、

検討する余地もなくなりました。

��若干、私の方向性からはズレていたのですがそのズレを

考えても案外よかったのでじっくり検討したかったです)笑

ここ最近なかなか物件が充実していないのか、割とおっと

思ったのはサクっと決まってしまいます。

もしかすると、不動産投資を志す人が増えて、物件を探して

いる人が増えているのかもしれませんね。

競争が激化すると物件が買えなくなったり、安く買えなく

なってしまうので困りますね。

不動産投資を志す方がどんどん増えるのは、喜ばしいこと

ですが、買いにくくなったり高く買いやすくなるのは、投資家

にとってはマイナスですので、できる限り失敗しにくいような

購入ができればいいですね。

本日は、『空き時間を有効に』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年10月7日日曜日

夜の

先日、記事にさせていただいた物件を物件を探している知人と

見学にいってきました。

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なかなか合う時間がなかったので夜な夜なまではいきま

せんが夜の見学となりました。



3DKの部屋だったのですが廊下やトイレなどは付いている

ものの、居室に照明がないので暗かったです。(笑)

大体把握できたのと、一緒に見学した知人の方も、

物件を見るのが初めてだったので多少勉強に

なったようでよかったです。

ある程度絞って物件を見るのがいいと思います。

本日は、『空き時間を有効に』という内容でお伝えさせていただきました。

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Android携帯からの投稿

2012年10月3日水曜日

買いやすそう

最近はちょこちょこ物件見学に足を運んでいます。

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本日の物件は、

築15年軽量鉄骨シングル・ファミリー混合1棟

価格?積算

郊外駅遠(車必要)駐車場保有率133%

利回り13%程度

現況稼働率60%

という感じでした。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

こんな感じです。

なかなかな感じです。(笑)大雑把な表現ですみません。

幅広い規模・価格帯での検索をしているのですが、比較的

購入しやすい物件だと感じます。

周りの知人が何人か物件を探しているので、いいのが見つかる

といいのですが。

次々行きたいと思います。

本日は、『粘るより次へ』という内容でお伝えさせていただきました。

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