2013年3月29日金曜日

もう少しで

時間がないようです。

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先日、仲介業者さんより連絡がありました。

内容は物件の紹介の連絡だったのですが、その仲介業者の方も

これを読んでいただいているようなので、問題のない範囲で、

ご紹介させていただきます。笑

スペック

・築25年強の中古区分物件

・間取りはファミリータイプ

・法人契約で賃貸中

・表面利回り17%をもうちょっと超えている

・任売物件(但し近いうちに・・・)

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

というような感じの物件です。

築年数があと10年若かったら・・・と思う次第であります。

読んでいただいていたら同じ内容になるのですが、紹介い

ただいていたので連絡を入れておくこととします!

この物件、時間もあまりないようなので。。。

検討中の物件の足がなかなか鈍いので、新しい物件を

ガンガン探していきたいと思います。

本日は、『時間のない物件』という内容でお伝えさせていただきました。

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2013年3月26日火曜日

負担割合

本日は負担割合ということでお伝えします。

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こちら↓

『今でも新規法人を使って、数百万円単位で消費税還付を受ける方法』

こちら↑

少し前に書かせていただきました記事で、修繕費についての

負担割合についてお話させていただきました。

簡単に言うと、クロス等が住んでいたことで傷んだり汚れたり

した場合に借主が傷めたり汚してしまっても、クロス等に償却

があるので、住んでいなくても通常傷んでいた分はオーナーが

負担しなさいというような内容です。

個人的には、住んでいなかったら決められている耐用年数くらい

ではなくなってしまわないので、負担割合が大きすぎ!って

思ってしまいますが、決められているので仕方ありません。

どんな感じでくるかというとこんな感じです。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

このような形で負担割合を決められ、借主の不注意で傷んでも

オーナーが払わないといけないのです!

悲しい。

が仕方ないので支払いますが・・・

事業計画に盛り込みましょう!

本日は、『負担割合』という内容でお伝えさせていただきました。

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2013年3月25日月曜日

重なります

重なります。

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このお金の出入りの激しい時期に、なぜかこうなります。

こちら。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

画像にあるように、物件のゴミ置き場が損傷しているということで、

現地にいって確認もしましたが、設置するための固定金具とゴミ箱

を開閉するためのバネ付の金物が破損しており、開閉も一苦労です。

物件は、サブリーズいただいている物件になります。

入居者からの報告ではありませんが、たまたま退去後の修繕が必要

な物件の確認立会い時に見つかったものです。

ついてない・・・

が、どうせ直さないといけないのでソッコーで修理依頼しました。

しかし、あえてこの時期にとは思います。

いいことが何回も続いたことの記憶はないのですが、良くない事は

続くなーと記憶されている方は多いのではないでしょうか。

続いても対応できる余裕を持ちたいものです。

まあ、記憶にないだけで良い事も続いてるはず!と思っていかな

いとやっていけませんね。

準備を怠らずポジティブに行動していきましょう。

本日は、『良くない事は続く』という内容でお伝えさせていただきました。

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2013年3月22日金曜日

事例

本日は、業者からの紹介物件を。

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『今でも新規法人を使って、数百万円単位で消費税還付を受ける方法』

こちら↑

仲介業者からのメールが届きました。

「希少物件をお紹介いたします。」

おっ希望エリアでの物件だと思い、メールを開くと。

一昨日くらいに別ルートで発見している物件でした。笑

こんな感じです。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

既に発見していた物件でしたが、こちらの物件なかなかの

スペックです。

・RC造築30年超え

・表面利回り25%弱(現況利回り15%弱)

・価格<<積算評価

・主要駅まで徒歩14分

というような感じでした。

ぱっと見は、なかなか面白いかなと思ったものの、評価の部分で

ちょっと「おしい」物件という判断となりました。

人によって物件の選定基準が違うので私にとっては「おしい」と

いう判断になったのですが、人によってはその判断は異なって

きます。

参考に、私の現状の選定基準に評価額が高い位置付けでいるの

ですが、築古という部分については特に気にしないものの、築古

になればなるほど、土地評価というものの基準が厳しくなって

きます。

建物の価値がなくなれば土地しか残りませんから、そう考える

のは当たり前ですね。笑

ちなみに私が、昨年購入した物件は築40年以上の物件でした。

非常に、土地評価を私の中では大きく置いているというのが

自分でも思うところです。

物件の選定基準は、人それぞれ、属性も違いますので当然ですが、

しっかりご自身の基準で間違いのない物件を選定できるといいと

思います。

本日は、『自信の基準』という内容でお伝えさせていただきました。

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2013年3月21日木曜日

うちもこんな感じ

昨日に引き続きます。

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『今でも新規法人を使って、数百万円単位で消費税還付を受ける方法』

こちら↑

本日も昨日に引き続き、繁忙期の爪痕をお送り致します。笑

まずは、築古中古物件を運営されている方は、

「うちもこんな感じ~」

と同感いただける写真がこちら

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

キッチンの扉をあけた内部の写真です。

まず築古物件は、設備がここまでじゃないにしても痛んでいます。

購入時に既に埋まっている部屋に関してはこういった部分は確認

することは当然できませんので、ある程度空室を見て設備の痛み

具合を想像する必要があります。

ちなみにこの部屋は、購入時に埋まっていた部屋ですので、こう

なってしまっていることもいざ知らず。

今回のように退去があると、当然次の入居者のために修繕する

必要が出てきます。

これがこのような形で。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

当然、次が決まっているので退去後はサクサク直します!

管理会社への修繕了解の返事も早ければ早い方が好まれます。

退去しなければ発生しない出費というものはかなり多いものです。

見ること、確認することができない項目もたくさんありますので

予測できることが重要となります。

これから物件を購入して、不動産を運営しようとお考えの方は

不動産運営の実務を(実態を)感じることが必要だと感じます。

私のこのブログも、できるだけ疑似体験できるように書いていき

たいと思いますので、読んでいただけると幸いです。

本日は、『繁忙期の爪痕』という内容でお伝えさせていただきました。

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2013年3月20日水曜日

3月の

久しぶりになってしまいました。。。

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『今でも新規法人を使って、数百万円単位で消費税還付を受ける方法』

こちら↑

本業の方と、確定申告、若干の体調不良が重なりなかなかこちら

での動きができておりませんでした。

繁忙期も終わりに差し掛かってきておりますので、これからは

活動的にいきたいです。

今月も管理会社の方からメールを頂いております。

こちら。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

3月分の明細書です。

繁忙期の激しい爪痕が見られます。

繁忙期は激しく運営者の財布に負担をかけるのです・・・

・退去して家賃が入らない

・退去して退去補修が必要になった

・入居になったが広告料を払わないといけない

等々。。。

余力を持って運営していないとキャッシュアウトする可能性が

あります。

昨年、顔が青くなったのを思い出しました・・・

しかし、空室が続いている物件に関しては、この時期に新しい

お客様が付く可能性が極めて高くなるので、それ相応にしっかり

準備をして挑みましょう。

私の物件も、まだ1室空の状態ですので、なんとか管理会社の

方々には頑張って頂きたいと思います!

本日は、『繁忙期の間に』という内容でお伝えさせていただきました。

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2013年3月6日水曜日

2. Re:無題

書類をまとめています。

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『今でも新規法人を使って、数百万円単位で消費税還付を受ける方法』



さて。

まだ書類をまとめています。。。

こんな感じの。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

はい。確定申告です。

私は何人か少なくない数のブログを読ませていただいておりますが、

もう大分前から確定申告を終えた報告のブログを見させていただい

ておりますが、まだ完了しておりません。

よくない性格で、めんどくさいと思うことこそ先に終わらせてしま

えるような性格に変えたいと思っているのですがなかなか難しいです。

物件が増えれば増えるだけこんなに書類が増えていく。。。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

さっきと同じ写真です。笑

もしかするとただ煩雑なだけかもしれませんが。笑

まだ私のように完了できていない方々がいらっしゃいましたら

しっかりまとめて無事に締められるように頑張っていきましょう。

本日は、『確定申告はお早めに』という内容でお伝えさせていただきました。

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2013年3月4日月曜日

先日の退去

先日、管理会社から連絡があって、退去と

なった部屋ですが、一瞬で決めていただきました。

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正に瞬殺です。

管理会社には非常に感謝をしています。

。。。

しかし、昨日も電話がなりました。

まさか。。。

『退去連絡です。』

喜んだのはつかの間でした。

しかもこの部屋、割と修繕がいりそうなようで

退去いただいてから修繕してたら繁忙期に

間に合うのだろうか。。。

修繕内容を伝え、早急に募集をかけていただく

こととしました。

瞬殺で決めていただけることを願いたいと

思います。

もう少しで繁忙期も終わりますので、終ったら

今年の繁忙期の出入りをまとめてみようと

思います。

お楽しみに。

話は変わりますが、先日記事にさせていただきましたこちら。

これから不動産投資をお考えの方は是非。

また、既に運営されている方も、今後の物件購入の参考に

していただける内容です。

『今でも新規法人を使って、数百万円単位で消費税還付を受ける方法』

ご参考にしていただければと思います。

本日は、『こんな時期に』という内容でお伝えさせていただきました。

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