2013年5月27日月曜日

4. Re:無題

いいサイズではないでしょうか。

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世の中の流れでしょうか、私の物色しているエリアでの

物件の動きが鈍い気がします。

そう感じているのは私だけでしょうか・・・

私の付き合いのある仲介業者の方もそのようなことを

しゃべっていたような。

皆様のエリアではいかがでしょうか。

そんな中、紹介いただいた物件があります。

こちら。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

中古1棟物件です。

スペック

・築15年程度のRCアパート

・シングル8戸(現況入居率2/8)

・現況利回り5.5%

・満室利回り18%程度(周辺相場からの予測)

・積算>>価格(周辺相場からの予測)

・リーズナブル(物件規模的に)

このような感じです。

1棟目に購入するにはかなり丁度いいサイズではないでしょうか。

併せて積算も出ているので、金融機関の印象値も高そうです。

ただ・・・

入居率が。

1棟目からこの現況入居率での不動産投資入門はかなりの人が

敷居が高く感じるかもしれませんね。

しかし、このようなハイリスクな物件に飛び込んでいき、

高利回り物件に蘇らせることができれば、大きな一歩目を

踏み出せると思います。

といっても、1棟目からなかなかこのような感じのハイリスク

な物件に飛び込んでいける人も少ないです。

私の個人的な感覚では、不動産投資は、ローリスクである

認識です。

しかも超ローリスク。

私は、不動産投資に足を踏み入れた1棟目の物件に投資する

時から、そういった感覚を持っていました。

その感覚になることが、一歩踏み出せるかどうかの大きな

違いとなると思います。

勉強をしたり、物件を所有している方の話を聞いたりする

ことで、1棟目から何のためらいもなく突っ込める状態に

仕上がるといい物件を手に入れられるのではないでしょうか。

スピードは鍵となります。

本日は、『スピード』という内容でお伝えさせていただきました。

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2013年5月22日水曜日

完了

現場を確認してきました。

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リフォーム会社より連絡があり、完了したとの報告で現地の

確認で業者の方と立会いをしました。

リフォームといっても、和室を洋室に変更する程度の小規模

のものでした。

こんな感じで一般的な洋室に。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

美装も終わり一刻も早く次の入居者を見つけてほしいです。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

さて、残った一室のリフォームも終わってさあという段階

だったのですが、ゴミ置き場がエライ事になっていました。

こんな感じ。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

こんなの引き取ってもらえるんでしょうか。。。

近いうちに管理会社の方がリフォームの確認をしていただける

ようなので、このままの状態で確認してもらい、ゴミについて

みていただきたいです。

私個人が住む部屋を探すときに、比較的重要な点に上がるのが

物件の清潔感です。

汚い物件にはなかなか人が寄り付かないので、こういった所

は是正いただきたいと思います。

本日は、『清潔感は必須』という内容でお伝えさせていただきました。

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2013年5月19日日曜日

恒例

毎月恒例。

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管理会社から毎月恒例の収支明細が届きました。

今月からようやく出入りが落ち着いてきています。

備考に書かれている内容も繁忙期の時と比べると大分

項目が減っています。

こんな感じに。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

退去やら、修繕やら、広告費やらと、繁忙期には悲劇的な

内容が連なることとなります。笑

不動産投資は一度入居してしまえば、毎日、毎月というような

スパンでの収支の変動はありません。

この落ち着いて?できる不動産投資ですが、繁忙期には血管が

切れそうになることもあるのでご注意ください。(笑)

本日は、『落ち着いた投資』という内容でお伝えさせていただきました。

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2013年5月16日木曜日

プラグ

運営している区分物件から。

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私は、いくつか形態の違う不動産を運用させていただいて

おります。

新築1棟、区分、中古戸建等、他にも不動産投資には様々な

形態の物件が存在します。

本日は、区分所有からのお話です。

運営している区分物件の管理会社からの連絡が入りました。

内容は、こちら。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~ 特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

こちらは、ガスコンロです。(笑)

結構傷んでいる様子が感じ取れますが、管理会社からの連絡

の内容は、ガスコンロのメンテナンスの連絡です。

��またメンテナンス。。。最近多くて嫌になるな。)

と愚痴をこぼしながら、明日にでも返答をすることにします。

さて、今日はガスコンロについてですが、ガスコンロの

メンテナンスが必要になる物件の多くは区分物件だという

ことです。

区分マンションに後置き型のガスコンロが設置されている

印象が無いと思いますが、私も見たことありません。

こちらの物件もビルトインコンロで、オーナーが修繕して

くださいということで連絡が入った次第です。。。

修理でいけるか。。。

ガス会社に見てもらうと、電極(点火プラグ)・立消え安

全装置・バーナーボディ等が劣化しているので「もう交換

したら?」と言われたようですが割と高額なので困ります。

どこかにビルトインコンロが落ちていないか緊急に探して

みることにします。。。

本日は、『区分のあるある』という内容でお伝えさせていただきました。

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2013年5月15日水曜日

本日も物件事例を。

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〇〇荘。

非常に香ばしい響きがします。

響きだけではなく外見も。。。こちら。

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なんと、もうしばらくで半世紀が経とうとしているという。。。

ではスペックへ。

・築40年強の木造借家

・2Kの6戸(現況入居率不明)

・利回り20%をはるかに超える(周辺相場からの予測)

・積算=価格(周辺相場からの予測)

・リーズナブル(物件規模的に)

先日、いったセミナーで話を聞いたのですが、セーフティネット

というものがあります。

簡単にいうと、借家のリフォーム工事の一部(最大100万円/戸)

を国が負担してくれ、高齢者世帯や障害者、子育て世帯等の住居

を優先的に確保して行こうといった施策です。

今回紹介させていただいたような、超が付く築古物件だとしても

一定条件を満たせば利用が可能です。

というか、超が付く築古の方がリフォーム費が大きくなるので

より利用価値があるのではないでしょうか。

リフォーム費を考慮した価格で購入し、このような施策を利用し、

リフォーム費用が浮けば、更なる利回り物件を産みだすことが

できるのでないでしょうか。

本日は、『セーフティネット』という内容でお伝えさせていただきました。

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2013年5月10日金曜日

2. 無題

非常におしい。

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久しぶりの投稿になってしまいました。

GWはいかがお過ごしでしたでしょうか?

私は本業の方で毎年かれこれ10年以上、GWは休みなく仕事に

励んでおりました。

とはいっても不動産には関連した日々ですので、境はないよ

うな感じですが。笑

常に次なる物件取得に向けて日々、物件検索をしている状態

なのですが、今日は久々に光る物件に出会いました。

こちら。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

これは・・・

土地です。笑

ここを購入して新築して収益を出す!

と意気込んで、購入の意思をソッコーで出したのですが・・・

ほんのちょっとの差で先約が入っていました。。。

��こっちにきた時には決まってたんじゃねーのか!)

ソッコーで金額をのせて交渉しましたが、その他の絡みもあり

買えず。。。非常におしい!

私は不動産投資の一歩目、いわゆる最初の投資は、土地を購入

して新築をいう若干、特殊なスタートを切りました。

本日の物件は、そのときの土地を見つけた時の衝撃に近いもの

があったので、なんとかものにしたかったです。

たま~にですが、光る物件に出会うと意識が変わります。

そういった時に、一瞬で動ける(決断できる)ようにするには

準備が必要です。

資金計画的にも、気持ち的にも、感性を研ぎ澄ましておきましょう。

売れてしまいましたが。。。

まあ気に病んでも仕方ないので、また明日から物件探索に

励むこととします。

本日は、『感性を研ぎ澄ませる』という内容でお伝えさせていただきました。

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